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サブリース問題。分かり切っていたこと?


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最近、全国賃貸住宅新聞をはじめ、色んな所で騒がれている、
「一棟アパート・マンションのサブリース契約の問題」を指摘する声。

10年や30年「一括借り上げ」という言葉に騙されたとか、
借り上げ詐欺だったとか色々と言われていますが、
簡単にまとめるとこういうこと。

【一棟サブリースの問題点】
・借り上げ期間中に、借り上げ賃料の減額があり、赤字に陥る。
・契約条件が折り合わないとサブリース契約を解除される。


こちらについては以前から本ブログでも指摘しております。
※過去記事
 30年一括借り上げ・サブリース・空室時家賃保証の意味と嘘

数十年も手放しで儲かるのであればどうしてその会社で所有しないのかを考えれば、
そんなおいしい話があるわけないことは誰でもわかると思います

・・・それなのに、営業マンの口車に乗って騙されちゃう方もいらっしゃいます
そういった方はなるべく築年数の浅い内に管理会社の変更をして、
管理契約もサブリースではなく集金代行管理に移行したほうがいいと思います。

ここはサブリースと建築を仕掛ける不動産会社自体のやり方に問題があるんですが、
そうではないことにまで問題は飛び火しております


【サブリース会社に今さら言えないだろうという問題点】
・土地の取得と建築費で大きな利益を取られている。

まず、ここは不動産会社もボランティアじゃないんですから、
土地の仕入れ値があって、売値があります。
建築を行うにも原価ではなくコンサルティングとかも入っているでしょうし、
建築会社さんの利益もあるでしょうから利益は発生します。

元々安い買い物ではないので数千万円単位で利益が発生します。
これを「取り過ぎだ!」というのは少し違うような気がしますね


しかし一番タチが悪いのは全て不動産会社が悪いという声。

【それ、サブリース会社が悪いのかな?な問題点】
・借り上げ賃料が下がるとは聞いていなかった。

賃貸の客付けが弱い物件に関しては、
先方もサブリースしている以上、逆ザヤにはなりたくないでしょうから、
家賃の減額提案を申し出てくる気持ちも分かります

しかし、元はと言えば、物件の所有者はオーナー様自身なわけで、
資産価値の維持向上に一番積極的じゃないといけないのですが、
それを何もしてくれないサブリース会社に一任して放任していてはいけないと思います

サブリース会社は物件の価値を高める提案などは一切してこないと思った方が早いでしょう。
新築時に大きな利益を生んでいますし、小銭稼ぎの賃貸管理が外れること対しても、
正直、そこまでアレルギーはないので、物件の質を高めようということはほとんどしていません
・・・サブリースが苦しければ借り上げ賃料を下げる交渉をして、
断られたらサブリースを解除すればいいんですから

それに対して「当初の(営業マンから聞いた)話と違う!」といっても、契約書の中には諸々謳ってあるわけですから、
誰も悪くないことになってしまうことが多いと思います

お金を借りて物件を建てて、預けておけば手放しで家賃収入が入ってきて儲かる
不動産投資や賃貸経営って、そんな甘くはありません。
冒頭でも書きましたがそんなに簡単なら「貴方に話を持ち込んだ不動産会社がやっています。」


それではこういう時、将来の事を見据えて一体どうすればいいのでしょうか?

【サブリース物件で痛い目に合わないようにするためには?】
・なるべく築年数の浅い内に集金代行管理へ管理会社を変える。
・物件自体の魅力やニーズがあるのか、資金に余裕のあるうちに見直し、
 変更や手を入れないといけない場合は早めに手を打つか、いつでも動ける予算を作っておく。
・大規模修繕に備えた長期修繕計画を作って収支ペースを再考する。



・・・しかしそうはいっても一棟丸ごと管理会社を変えるというのはなかなか大変

・・・しかし、私たち不動産管理会社に言わせればそんなに大変じゃありません

基本的には、鍵と契約書類を引き渡してもらって、
家賃の送金先と今後の管理の連絡先を通知するだけですし、
オーナー様はハンコだけ押すだけで管理は移行します

かなり難しいケースとしては、某大手建築会社兼不動産会社の施工・サブリース物件で同じようなことがあった時、
金融機関も巻き込んでがんじがらめだったものを、
資金の借り換えも含めて金融機関と管理会社を同時に変更していただきました

サブリースを解除するなら早い内がいいと思います。
『うちのサブリース契約は大丈夫?』という方も、
一度、ルームキューブまでご相談いただければと思います


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