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30年一括借り上げ・サブリース・空室時家賃保証の意味と嘘


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賃貸管理戸数TOPのD社、Hメゾンを手掛けるA社、
学生さんにも強力なアプローチのL社、S社さんなど多数の大手さんが、
土地を所有されている地主様へ熱心に営業を掛け、
新築のアパートやマンションを建築し、そちらの賃貸管理を受託するために、
発動する奥義、「30年一括借り上げ・サブリース・空室時家賃保証」

大家さんとしては、建築にかかるコストがありますが、大手さんの安心賃貸管理と、
安定した30年という長期の家賃空室保証が付くというので、
「よし!この不動産投資にはリスクがないし、いっちょやったるか!」となってしまうわけです

そんな感じで始めてしまった大手建築会社さん(上記の関連)も巻き込んで始まる、
30年の長期安定収入を得られる計画の一棟不動産のオーナーとしての大家業

しかし、そこには意外な落とし穴が・・・。

ここからは弊社が実際にオーナー様から相談を受けた事例を列挙します

30年一括借り上げ・サブリース・空室保証の罠
美味しい話には裏があります

CASE①「新築後、2年経った途端、借り上げ条件の見直しを提示された!」
 新築時想定の賃料を30年保証できるなんて、
 信じられるわけがないと冷静になれば分かるかと思いますが、
 信じさせてしまった方はもっと悪いと思いますしある意味詐欺ですね

 この条件変更に応じなければ「借り上げ管理委託契約の解除」や、
 「再募集が開始出来ない。」ということになり、空室が長期化します。

 もちろん、条件が折り合えない間は空室保証がありません!
 これは投資用分譲マンションの販売業者と管理会社にもある話です。

 新築購入+サブリースを提案する会社は、
 新築に係る建築費や、分譲マンションの販売利益で大きく儲けています。
 また、その後の管理でチマチマと稼ぐ為には一切の赤字リスクを回避します。

 管理で空室家賃を保証し続ける位なら、いっそのこと管理を外してしまっても、
 その会社にとっては新築時の大きな利益が一番の目当てですので正直痛くもかゆくもありません。



CASE②「金融機関の金利が高い為、借り換えをしようと思ったら、
それなら30年一括借り上げも解約になると言われた。」

 土地や収入を担保に、事業計画を立て、そして高額の建築費を融資で引っ張り、
 それで不動産投資を始めるといった場合、
 今後管理会社になるであろう不動産会社の提携金融機関を使うことがあるかと思います。

 そこが実はグルだったり・・・。

 変動金利制で元々の金利を安く抑えていたはずなのに、
 他行と比べるとやっぱり高いなと感じて借り換えをしようとすると、
 「ローンと管理は一体であり、一方を切るならもう一方も切れます。」と言われます。

 ある意味脅しですね。

 ローンを借り換えられたとしたら、30年一括借り上げ(サブリース)が終了。

 逆に借り上げ賃料の減額や、条件が折り合えない場合の空室保証をしない、
 更には月額管理費が異常に高いなどの不満を持って、
 管理会社を変更しようとする場合には、ローンの一括返済を求められる。


 こうして大家さんを生かさず殺さず、逃げられない状態にしておき、
 最後には諦めさせて恭順させるのが彼らの手段だと思います


CASE③「大規模修繕を行わないといけないと言われ、
見積もりを見たが、到底支払えない。」

 空室時の保証家賃が下がり続け、条件交渉中の家賃保証もされず、
 多額の借金の金利を含めた返済も大変な上、建物の修繕費と称してちょこちょこコストが・・・

 そしてやってくる10~15年目の大規模修繕。
 ここが新築時の次に大金が動くタイミングです。

 そこのために一棟借り上げなんて言いながら、
 少しだけでもリスクを買っていた不動産会社が手ぐすね引いて待っていた時です。

 費用概算などと言いながら出された大規模修繕のお見積りは、
 とんでもない高額の費用・・・。

 毎月、蓄えられるほど余裕があったわけでもなく、
 しょうがないので先代からの貯蓄を切り崩して大規模修繕を行う・・・。

 これって、「安定した賃貸経営」と呼べますかね


一棟アパートやマンションの不動産投資、オーナー業というのは、
そうそう簡単に成功はしません。

新築当時から5年以内くらいの、修繕費が出ずらく競争力のある期間に、
家賃収入にかまけて左団扇で暮らしてしまっていると、
その後の資金繰りが厳しくなっていきます

・賃貸管理の手数料は妥当か?
・各種修繕費用のコスト削減を考えているか?
・長期の修繕計画は立てているのか?
・空室リスク、賃料減少リスクを考えているか?
・バリューアップの為のコストを計算しているか?
・長期の賃貸経営を見越した物件の資産価値の維持向上やブランディングを考えているか?

管理手数料が安いとか、サブリースがあるとか、
そういった目線だけで賃貸管理の委託先管理会社を選んだり、
賃貸経営のパートナーを選んでいると思わぬ落とし穴にはまることがあります。

賃貸経営をされているオーナー様は充分に気を付けてくださいね


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