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この老朽築古戸建を投資用物件として検討できるか?


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つい先日、お世話になっているオーナー様が購入を検討しているという、
某所にある築古戸建を内見してまいりました

詳細をあまり出さない方がいいかと思いますので細かい部分までは書けませんが、
こういった物件を購入して投資用として運用しようという方へ、
アドバイスというか、注意を喚起しておきたいなと思います

【物件のスペック】
・築30年以上
・埼玉県某所。駅力そこそこ。
・駅徒歩10分程度
・再建築不可
・外壁修繕必要
・天井雨漏り状況不明
・所有権(土地付き)
・駐車場なし
・なぜか1階の窓がサッシごとなし

とりあえず、外壁塗装は必須、配管の老朽化も予想できますし、
雨漏りやシロアリについては確認できず、
個人の売主さんなので瑕疵担保は免責

まあ、こんなことくらいは予想できますが、
敷地ギリギリいっぱいいっぱいの建坪で1階が暗いです

そして内装・・・

築古戸建内装
1階部分ですがサッシごと窓がないだけじゃなく、床材もありません
置いてあるボードを外すと基礎が見えました
天井も落下寸前、というか一部落下しています

築古戸建内装
キッチンには自慢の瞬間湯沸かし器!
せっかくなのでこれは外に設置する給湯器に変えてしまいましょう。
そうすると配管もやり直しですね

また、ここまでボロボロだと表層で手入れできる代物ではないので、
キッチン全体を交換した方がいいと思います。。。

築古戸建内装
階段。

老朽化は激しいですが、踏んだ感じ意外としっかり
コンクリで作られてるんじゃないかというくらいにいい感じ!

でも実はこの階段の傾斜が、下にある浴室の天井を斜めに・・・

バランス釜で更に割れやヒビがあった浴室リフォームが大変そう・・・

築古戸建内装
2階居室。

収納扉は再生不可能
居室の入口にはおしゃれなアクセント襖仕上げ・・・
これも再生不可能です

天井にはシミがあり雨漏りの予感も・・・。
天井の組み方は少しだけ和モダン・・・。ほんの少し・・・。

築古戸建内装
バルコニーに出る窓は、老舗旅館を思わせる木枠仕上げ!
木のぬくもりを存分に感じることが出来ます

ただ、隙間風や、カタカタ音がすごい・・・。
ここも全交換になってしまいそうですね・・・。
バルコニーからの景色は意外と良かったです


以上、検討した結果、内装は階段部分以外フルリフォームが必要!
更に外構工事も行わないといけないので、
工事費用はざっくり安く見ても約800万円

賃貸用としてはかなりの投資になるので、利回り厳しい!
実需用として検討してもらうにも再建不可・駐車場なし・駐輪場もなしなので、
果たしてどんな人がこれを購入に、自分好みに仕上げるのか・・・?


ここまで厳しそうな物件は久しぶりに見ました。
投資を惜しまず本気で手入れをして、
1,680万円くらいで再販出来ればいいかもですが、
正直、自信が持てませんでしたのでオーナー様と一緒に却下させていただきました

これにめげずにこれからも真剣に素敵な物件を探してまいります


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