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相続税対策の為に空き地に賃貸マンションを建てる?


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年末ですね。
いよいよ来年から相続税の改正がされます。

「相続税が厳しくなる~!」

なんて言いながら、「手持ちの現金を減らした方がいい。」とか、
「空き地(更地)には賃貸物件を建てて節税した方がいい。」とか、
「老朽マンションはお金を掛けて建て替えましょう。」とか、
「建築費は上がるので今が最後のチャンスです!」などを鵜呑みにして、
大金を不動産会社や建設会社に手渡してしまっていませんか

これは一つの考え方ですが、支払うべき相続税を抑えながらも、
それよりも大きな出費で投資用の賃貸マンションを建築しているようにも見えます。

問題は、その建てた新築物件。
新築の内はいいですが、果たして10年後にどうなるのか?

不動産会社が「市場調査していますから。大丈夫ですから。」と、資産家をけしかけ、
億単位のお金を掛けてマンションを建築

地域の担当は他にも声を掛けていたために、
同じようなタイミングで完成する予定の競合賃貸マンションが近所にもチラホラ・・・

建設を勧めておきながら空室が埋まらないんじゃ困るので、
時には手数料を持ち出しながら管理会社が精一杯賃貸募集を掛けていく。

しかしそこはやはり「新築」。客付けは進みました!
そしてやっと満室になり、「良好な賃貸経営」がスタートして5年・・・。

空室が目立ち始め、更に近隣には別の賃貸マンションが完成。
しかもよくよく見ると同じ賃貸管理会社の物件・・・。

「ただでさえ空室に困っているのに、うちの物件の近くに競合を作ってどうするんだ!」
なんて思うが後の祭り・・・。
「あちらは新築ですが家賃はほぼ同じですね。礼金なしにして、更に賃料も少し下げませんか?」
なんて言い出す始末。

同じ大家仲間との情報交換も重ねて空室対策を練り、
必死で努力するも家賃の下落は止まらず・・・。

少子化のせいなんかにはしたくないけど、
実際に需要と供給のバランスがおかしくなっている。

一室のみの個性出しをするのと、一棟の個性出しをするのとでは、
エンドのニーズがエリアによってまず限定されるため、
一室リノベーションのような効果は得られず、空室に悩まされ続ける・・・。

そしてそのまま突入する一度目の大規模修繕工事

ここでも大金を支出し、いまだ投資金額の回収は出来ず、
それでも節税した上にマンションが残ったんだからと自分を納得させる

更に築10年を過ぎた辺りから賃貸物件としてはモテ期が終わり、
補修、修繕、バリューアップなどのランニングコストが上がり、
逆にニーズ、賃料が下がっていく・・・。

20年過ぎの大規模修繕、更にその先と考えていくと、
果たしてこのマンションを持っていて何かいいことがあったのか?

あの当時色々といいことを言いながら大金を投資させた不動産会社、
あの管理会社や建設会社の担当者はどこに行ったんだ?
彼らは今何を感じているんだ?

・・・これらはあくまでフィクションですが、
こんなことにならないようにしないといけませんね

大金を使ってしまう前に・・・
相手の言いなりになっていないか?
建築会社と賃貸管理会社がグルになっていないか?
新築物件を建てる意味があるのかどうか?
将来的な賃貸市場の展望に対してセカンド・サードオピニオンを集めているか?
所有することの出来る土地面積の狭い区分マンションに投資するのはどうか?
保険などで税金対策が出来ないか?

そういった様々なことを考えながら、
「節税」だけに頼らない「賃貸経営」や「投資」を検討することもいいのかもしれませんね


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