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マンション管理会社変更や見直しについて

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マンションが新築後10年を迎えようとしている際に、
よく話題に上がるのが「大規模修繕の費用ねん出方法」と、
「管理費や修繕積立金の見直し」についてかと思います。

そしてお金の話になると多くの管理組合さんで議論されるのが、
「今の管理会社の費用とサービスに不満がある。」という声

個人的な意見を言わせてもらうと、新築当時から一番手の掛らない期間に、
いかにコストを削減するかを検討していないといけなかったのに、
切羽詰ってからだと足元を見られてしまうのでタイミング的にはよくありません

しかし、実際にもう問題は目の前に迫っておりますので、
何らかの手段を講じないといけません。
その際の「管理会社の選び方」と「大規模修繕の考え方」を、
簡単にまとめてみたいと思います

管理会社についてと大規模修繕については色んな考え方があります。

◆管理会社について
 費用とサービスのバランスが重要になってきます。
 また、マンションの規模(世帯数)などにもよりますし、管理費収支にもよります。

 大規模マンションを管理するのが得意な会社もあれば、
 小規模マンションからコストを抑えた管理を得意とする会社もあります。

 有名な会社さんは大体高いです。
 「ちゃんとやります!」なんて言いますが結局は下請けに依頼していたりもするので、
 サービスの質はどうかなとも思いますが、「監督させる」という意味で言えば、
 やはり大手は安心できるかもしれません。

◆管理会社の見直しについて
 いくつかの管理会社に現在の管理の仕様(管理委託契約書の内容や竣工図・平面図・立面図を提示し、
 相見積を依頼します。
 そうして出された管理委託の見積もりを元に、
 組合の総会などに候補となる会社を複数社呼び、プレゼンを行ってもらいます。

 あくまで私見ですが、新築当初から管理をしている会社の方が建物自体を熟知しているため、
 理想的な話をすると、現管理会社の費用を抑えさせ、サービスを最大化するのがいいかとは思います。
 共用部分の管理会社の変更は、建物の維持管理にもつながる部分が多いので、
 あくまで最終手段と考えたほうがいいかもしれないという考え方もあります

 一部屋の賃貸を行う際の専有部分の管理会社に対する考え方とは少し違い、
 もう少し慎重になるべきだったりします

◆大規模修繕について
 こちらもいろんな考え方があります。

 補修工事で寿命を延ばし、その工事に数年間の保証期間を付けさせたりして、
 大規模な支出を先送りしながら、数十年周期で見て総合的な支出を抑える方法もあります。

 管理会社がどういった大規模修繕の提案をしてくるか、
 また、実際の建物の劣化の度合いにもよります。

 一般的な10年での大規模修繕という目安もありますが、
 建物の立地などによってもそれが12年で良かったり、15年なんて場合もあります。

 長期修繕計画を綿密に組んでみると、
 必要最低限の比較的小規模な工事を行えばいいかもしれない場合もありますので、
 専門家の意見を取り入れたりしている組合さんもあります。


以上、もっと簡単にまとめると一番重要なのは、
信頼できる管理会社に管理を依頼することなので、
現在の管理会社を叱咤するか、それとも変更して真剣にやってもらうかが重要ですね

ビルメンテナンス会社(共用部分管理会社)の見直しや、
それぞれを別注する共用管理のコンサルティングなど、
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