投資用分譲賃貸マンションを買うのはやめた方がいいのか?

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賃貸管理以外に、賃貸仲介を行っている弊社として、
こんなことを書いていいのか本当に悩んだりしますが、
不動産投資を行うオーナー様に伝えておきたいというか、
新築物件開発を行う不動産会社やゼネコンに言いたいことがあります

今日、お客様のご案内で新築物件・築一年の物件を見てきました。
共に業界では大手の分譲系管理会社の物件です

場所は港区、新築分譲賃貸マンション。
一件目は初期費用が激安!(家賃と仲介手数料だけで契約可能!)

実際に現地を見る前から「狭いから。」と言ってはいましたが、
お客様がどうしても見たいと言われたので2タイプをご案内

・・・やっぱり狭かった。
形はいびつだし、間取りのセンスゼロ

今のお部屋より広くしたいということで25㎡以上のお部屋をお探しなのに、
25㎡以上で実際に使えるお部屋の広さは6帖程度
もう一部屋は5帖だろこれ・・・

そして二件目の築一年の物件。
こちらの方がまだましでしたがそれでも気持ち6.5帖

お客様には二件目と、更にもう一件おすすめしていた、
まだ内見の出来ない実質7.5帖のお部屋の二つで検討いただき、
結局三件目でお申し込みを頂くことが出来ました


案内帰りに考えれば考えるほどイライラが。

特に一件目の「新築高級分譲賃貸マンション」

ワンフロアーに3部屋のお部屋を取っているのですが、
今日内見もしなかったもう一つのタイプのお部屋は、
図面からして実際のお部屋は多分3.5帖くらい・・・。

ここに部屋を無理やり作る理由は何なんでしょう?

答えは簡単です。

小分けにして売り出し戸数を増やした方が収益がいいから。
建物の建築コストをしっかり回収・利益を創出できるから。

こういった物件を作る側・売る側は、
購入されるオーナー様の収支・賃貸経営のことなんてこれっぽっちも考えていません


この見なかったお部屋をAタイプとします。
中部屋をB、もう一つの角部屋をCとします。

管理会社さんのスタイルからして2年間のサブリースが付いていると思います。
家賃保証が始まる前の免責期間、
また、販売会社から売却益の一部が広告宣伝費でこの管理会社に支払われていると思います。

購入される方は数十年のローンを組んで、
多少の持ち出しも考えて税金対策や年金対策で不動産投資をと思っていることでしょう

それでは賃貸不動産業界歴16年目の感覚で、
それぞれのお部屋の今後を予測します。

◆Aタイプ
実際にはベッドとテレビを置いたらおしまいのこの部屋の設定家賃は高い。

◆Bタイプ
3タイプでは一番まし。
しかし無理やり部屋の広さを確保しようとして、収納が小さい。
設定賃料では客付けは難しい。

◆Cタイプ
角部屋の窓は全く意味なし。
柱が大きく部屋に飛び出し、居室を圧迫。
浴室が居室部分へ大きく飛び出しているので更に形がいびつに。
実際に使える部分は4.5帖程度。もちろん家賃設定は高い。

◆全タイプ共通
新築の初期費用激安キャンペーンが終わったら次の客付けは難しい。
サブリースの二年間が終わる頃には退去リスクを考え大幅な保証賃料の減額打診が来ると思われます。


・・・どうでしょうか?

仮に30世帯を無理やり確保し、1階部分に部屋を作らないとして11階建て、240坪程度の延床面積。
共用設備のオプションが2千万円、土地の仕入れ価格が坪350万円として、
坪80万円で施工していたとしても、

100万円×240坪+2千万円+350万円×30坪=3億6500万円の開発費となります

この各部屋の分譲価格平均が2千万円位だとしても、

2千万円×30戸=6億円

完売時の利益は、

6億円-3億6500万円=2億3500万円

こういったように大きな利益を見込んで分譲マンションの販売価格は決まっていくのですが、
これは「建てて売るまでが仕事」の不動産会社や建築会社の思惑です。

また、それをサブリースする会社も当初の販売会社からの餌を目当てに群がる会社だと思いますし、
長期的な管理を目的として賃料査定を行ってはいないと思います

単純に言います。

ディベロッパー・建設会社・ゼネコンの発想は建てて売れれば大儲け
利益のほんの一部を賃貸リーシングの為の協力金として支払い、
オーナー様には「ほれ、客が付いたでしょ?」と報告し、安心させたところでお役目終了。

とんでも物件にサブリースを組む管理会社は新築当時の甘い蜜だけが目当て
その後はオーナー様に対してかなり厳しい減額提案を行い、
それでも管理を外せないオーナー様から継続的に搾り取る


毎月のローンの支払いは家賃でカバーできると考えている投資家さん、
必ず痛い目を見ますよ。

家賃の減額は当たり前、それを防ぐのは高額の広告宣伝費支出。
減額交渉に応じなければ管理自体を拒まれますので自主管理です。
しかし、そんなお部屋に今後、お部屋の借り手が付くのか?が最重要です。

見た感じ、この物件自体、ワンフロアーに3部屋は厳しいです。
2部屋が望ましいです。

販売価格は2500万円程度に抑えて、20戸なので5億円の総売上です。
それで1億3千万円程度の利益を見込むので十分だと思いませんか?
しかし、もしそれで売れなかったら借入金が払えなくて困るから、
変な部屋を作ってでも高く売れるようにするんですよね?

ワンフロアー2世帯にして間取りをしっかり確保した方が、
空室リスクが減り、購入されたオーナー様が潤い、管理会社も減額打診どころか、
設定賃料の維持、手数料の減額などを申し出てくるかと思ったりします
まあ、査定賃料が希望通りにつくかとは言えませんので利回りは下がりますが。

つまり、この土地に分譲賃貸を作ること自体が、
ディベロッパー・建設会社やゼネコン、提携賃貸管理会社以外の誰の為にもなっていないということです。


これ以上スクラップアンドビルドを繰り返して、
どうでもいい新築物件を建てて空室戸数を増やしながら、
大手建設会社と不動産会社、ゼネコンが儲かる不動産業界の仕組みとはおさらばしたいですね

まずは購入される方自身が物件を見る目を養い、
適切なアドバイスをくれる不動産会社と付き合う事がこれからは大切な気がしています。


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