一棟マンションの賃貸経営。収支改善事例紹介

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昨日の記事、「大規模修繕に備えた物件のチェックをオーナー様の代わりに」の中では、
大規模修繕や建物の維持管理に関して、弊社がオーナー様の代わりに、
共用部分の管理会社と折衝や相談を行っていることを書かせていただきましたが、
今回は予告しておりました内容を書かせていただきます。

テーマは、準備をしていなかった大規模修繕に掛かる費用を、
どのように捻出していっているのかという途中経過についてです

オーナー様の一棟マンション賃貸経営のお話しを聞いていた中で、
特に気になった点は以下の内容。

・金融機関とその金利
・管理会社のリーシング力と姿勢
・共用部分に植栽を設置しているという知人の会社
・管理会社による清掃内容
・管理会社の管理手数料

が主な点です


◆金融機関の切り替え
当時借入をされていた金融機関は、管理会社さんのお抱えというか、
系列の金融機関でした。
「借り換えをするなら管理を外す、管理を外すなら一括返済を要求する。」
というガチガチの束縛の中ですが、四の五の言っていられません

早速取り掛かったのが融資金額の借り換え。
地元の信金さんと、メガバンクさんへの同時融資依頼・審査を掛けたところ、
信金さんではお断りが出てしまいましたが、
なんとメガバンクさんの方で金利0.2%下げで、
更に借入期間を10年延ばすことに成功しました

これだけで月々数十万円の支払いを抑えることが出来ました

融資実行日の調整もこちらから交渉させて頂き、
融資実行と管理変更を同タイミングで行いました


◆管理会社を大手さんから地域密着の弊社へ
当時の管理会社さんはとてつもない大手さんでした。
ただ、リーシング力に関しては負ける気はしていませんでした

その際、金利低下に伴う収支改善分の一部を充当する形で、
多少の賃料減額(3千円程度)にもご納得いただけました

結果、既に半年以上になろうかというお部屋も含め、
3部屋の空室を1ヶ月以内で満室まで持って行くことが出来ました

これだけでも数十万円の収益改善です


◆共用部管理を信頼できる会社へ
それまでの大手管理会社さんによる共用部管理は本当にずさんでした

エントランスの扉の開閉はおかしく、地面に当たってしまっていたり、
使われていない自転車がいつまでも駐輪場に残っていたり、
また、清掃も本当にやっているのか?というくらい汚く、
砂埃があちこちに散乱していました

そこで、知り合いの別オーナー様からご紹介いただきました共用管理会社さんに、
本マンションの共用管理を依頼し、更に弊社の方でオーナー様の代わりに、
共用部分の気になる点や小規模修繕等について打診や相談をしています。

入居者様の快適性を高めるために、
オーナー様の家賃収入を圧迫することなく資産価値を高めていくご提案をしております


◆植栽業者様について
こちらに関してはオーナー様が緑が好きという点も踏まえ、
改善をすることをやめました

ただ、乱雑に大量の緑が置かれているので、
少し整理して大きなものを数点に絞るようにアドバイスさせていただきました


以上の取り組みにより、弊社に管理移行する前と比較して、
オーナー様の手元に残る収入は約50万円以上増加しているかと思います

ここから所得税などの支払いもありますが、
月額計算で30万円程度が残るとすれば、大規模修繕に向けての3年間の間に、
約1千万円の準備金が出来る計算になります

ここに税法上の施策、総合保険の見直しなどを講じることが出来れば、
更に大規模修繕に余力が生まれてくるかと思いますので、
引き続き、アンテナを張り巡らせて取り組んでいきたいと思います


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