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知っておくべきリフォームやリノベーションのポイント

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昨日の記事でリフォームやリノベーションの費用について、
修繕費とするのか、資本的支出とし、減価償却するのかを書きましたが、
本日はリフォームやリノベーションを行う際に、
「どこを」・「どこまで」やるのが望ましいのかを、
長い不動産業界歴から感じる範囲で書いてみたいと思います

【参考記事】
リフォーム・リノベーションは全額経費?資産として償却?

まず、簡単に分けないといけないのが、
①実需用なのか、②賃貸用なのかという分類

この、①の実需用については結局自分たちでお部屋を使う訳ですから、
「劇的リフォーム○フォー○フター」みたいに、
要望だけ伝えて「お金は出すからハイお任せ」は止めて、
信頼できる工務店さんとしっかりと打ち合わせされた方がいいと思います

また、実需用の場合、住まれる方の意向を最優先すればいいので、
これといったポイントはありませんが、
築年数が経っている物件の場合、賃貸用・実需用を問わず、
水道の給排水管やガス配管などの交換も視野に入れた内装をしておかないと、
何らかの不備が発生した場合、せっかく綺麗になった内装を壊さないといけなくなりますので要注意です


今回、特に書いておきたいことは、
②の賃貸用の物件のリフォームやリノベーションのポイントです

賃貸用の場合は更に3つに分けて考えましょう。

・空室を埋めたい(空室期間を短縮したい)。
・賃料下落を止めたいのか。
・賃料を上昇させたいのか。

この3つでやるべきことが大きく異なってきます


◆空室を埋めたい(空室期間を短縮したい)場合
 これは比較的簡単です。
 印象を変えればいいだけです。

 最近の新築マンションで多用されている一面のアクセントクロスや、
 100円ショップで買ってくる小物などを設置するとか、
 「ああ、いいオーナー様のお部屋だな。」と思わせるだけで、
 空室解消につながります

 弊社が大好きな「プチリノベ」がまさにそうです


◆賃料下落を止めたい場合
 こちらも考え方一つで解決できます。

 近隣の新築物件や築浅物件と比較して、
 老朽化している設備などを交換すればいいのです

 エアコン、キッチン、トイレ、浴槽、床材などを、
 新品に交換すればいいのです

 それだけで同程度の賃料下落が進む築年数の経っている物件と比較して、
 強みを打ち出すことが出来、不必要な賃料下落は防ぐことが出来ます

 既に近隣と比べてだいぶ賃料が下がってしまっている場合は、
 相場までは引き上げることも可能です

 こちらがいわゆるリフォームに当たるかと思います。


◆賃料を上昇させたい場合
 ここが本当のリノベーションです。

 使いにくかったり、ニーズに合わない間取りを変更したり、
 それに付随して設備等を新しくしたり、デザイン性を向上させた内装にしたり、
 そこにはリノベーションやリフォームを熟知したという会社さんより、
 賃貸不動産業界を熟知した会社さんの方がより効果的な提案をすることが可能です

 「賃料を上げる」という性格上、
 先に挙げた2つのケースのような投資で見返りを得ることは出来ません。

 資産価値を高め、物件の質を上げるためには多少のリスクも覚悟しないといけませんので、
 適切なポイントを抑えてリノベーションをしないといけません

 また、物件はそれぞれ「個性」がありますので、
 パターン化されたリノベーションプランよりも、
 より具体的にそのお部屋に合った内容で工事された方がいいと思います


以上、色んなケースを簡単にご紹介させて頂きました

ただ、そのお部屋をどうすればいいのか見当が付かないという場合もあります。

そういった場合も含めて、まずは弊社にご相談いただければと思います


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