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リフォーム・リノベーションは全額経費?資産として償却?

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中古住宅流通の新たな手法として定着しつつあるリノベーション。

元々和室のお部屋の入退去に伴い、
その和室の張替えや表替えを行うのは原状回復工事に掛かる修繕費として、
全額が経費(損金)となります

しかし、和室をフローリングに変える工事を行った場合は、
資産価値が向上するという観点から経費として認められない場合があります。

細かい点を書き上げればきりがないのですが、
それは「修繕費」として経費計上できるのか、
はたまた「資本的支出」として耐用年数に応じて減価償却をしないといけないのか、
基本的な考え方をまとめてみたいと思います!


【修繕費として経費処理できるもの(上から順に該当すれば良し)】
・掛かった費用が10万円未満のもの
・掛かった費用が20万円未満のもの(「一括償却資産制度」を利用し3年間で均等処理)
・掛かった費用が30万円未満のもの(青色申告をしていて「少額減価償却制度」を利用し消耗品処理)
・修繕する周期が3年以内のもの
・通常の維持管理に要するもの
・通常の原状回復に要するもの


【資本的支出として減価償却が必要なもの】
・物件の価値を高めるもの
・耐久性を高めるもの
・間取り変更などにより資産性を高めるもの


ここまで来ても、いったい何の工事か判断付かない場合、
その工事費用が60万円未満であれば修繕費として経費計上することが可能です。
その場合は、後々の判断で覆ってしまわないように気を付けてください

また、この60万円の工事費用を超えてしまっている場合は、
例えば1千万円で購入した建物に対して大規模な修繕をした場合、
1千万円の10%の100万円までは修繕費として一括で経費にすることができるという、
「前期末取得価額」の10%以下かどうかで判断する方法もあります。

この場合で100万円も超えているという場合は、「7:3基準」というもので判断します。

これは、

 ①支出額の30%
 ②前期未取得価額の10%

 →①か②のどちらか金額の小さい方を修繕費
 →残りを資本的支出

とする方法です。
ただし、この方法を継続的に適用している場合だけしか認められません。


◆例1・・・工事費500万円、前期未取得価額1000万円の場合

 ・工事費の30%=150万円
 ・前期未取得価額の10%=100万円

 →100万円は修繕費、400万円は資本的支出


◆例2・・・工事費300万円、前期未取得価額1500万円の場合

 ・工事費の30%=90万円
 ・前期未取得価額の10%=150万円

 →90万円は修繕費、210万円は資本的支出


このように、かかった費用を修繕費とするか、資本的支出とするかを判断することが出来ます

これにはちょっとした裏技もありまして・・・

青色申告の場合、
・内装工事費28万円
・エアコン交換代25万円
という風に分ければ、共に修繕費として一回で経費計上することも出来たりします

経費として同年度内に処理したいのか、
経費を抑えて利益として計上して更に融資を引き出したいのか、
オーナー様の目的や懐事情と合わせて、
細かいことは税理士さんに確認していただけたらと思います


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