やらなきゃ良かった間違っちゃったリノベーション

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昨日、弊社がお付き合いさせていただいておりますオーナー様と、
とある売買物件の内見に行ってきました

事前に想定賃料と内装予定をある程度決めた上で、
指値交渉が可能かどうかの確認をさせて頂きましたが、

「既に現所有者様がところどころ内装を入れております。
価格が安くなるようなら、現所有者さんがそのまま賃貸に出すと言ってます。」

という回答があったので、価格部分はほぼ据え置きで、
活かせる内装は活かして安い投資で賃貸に回せるかと確認しに行ったところ・・・

・・・なんじゃこりゃ

な状態だったのでオーナー様と一緒に失笑してしまいました

今日は、『絶対にやってはいけないリノベーション』のご紹介です

それではご覧ください・・・
（衝撃的な画像がございますので心臓の弱い方はご遠慮ください）


◆失敗その１　間取り変更のミス

玄関とキッチンの間に間仕切りを入れたかったのでしょう・・・。
でも、ぶっちゃけ、間仕切りを入れる位置が間違ってて、
玄関開けたら目の前に壁！状態でものすごい閉塞感

壁はそのまま、扉建具はきれいなだけにもったいないです・・・

予想内装損失・・・１５万円


◆失敗その２　キッチン交換のミス

綺麗なキッチンパネルを貼り、キッチン台もガスコンロも新品。
そして変な水栓もそのまま新品に・・・

どうしてシングルレバーにしないのでしょう？
どうしてあと少しお金を掛けてもうちょっとおしゃれなキッチンにしなかったのでしょう？
換気扇フードもないので換気効率も悪い・・・

僕だったらキッチン交換して、換気扇フードを付けて、水栓も交換します
しかもここのガス配管や水道管も交換したみたいです・・・。

予想内装損失・・・２５万円


◆失敗その３　床材がパッチワーク

元は多分ＣＦだったろう床材を張り替えようとしたところ、
元の材料の量をケチってしまったのかツギハギで貼り合わせ・・・。

安いだろうのカーペット、それでもパッチワーク・・・。
違和感すごいです
これが洋間部分全部に拡散・・・

予想内装損失・・・２０万円（下地補正込み）


◆失敗その４　幼稚園クラスの洗面台に脱衣所フローリング

どうしてここをフローリングにしたのか・・・？
何があってこうなったのかがよく分かりません・・・。
部屋はカーペットで脱衣所フローリング？

そして洗面台が太ももの高さ・・・
これから交換して脱衣所はＣＦにした方が良かったのに・・・。
あと、配管交換してるなら壁もふかして隠ぺいすればよかったのに・・・

予想内装損失・・・８万円（下地込み）


◆失敗その５　押入れがフローリングとカーペットのパッチワーク

これには心底びっくりしました
どうして途中までフローリング貼りなのか？

これも洗面を貼ったフローリングの残りでやろうとして、
足りなかったから洋間のカーペットの残りでツギハギしようとしたのか？

どんだけパッチワーク好きなんだろう・・・。

予想内装損失・・・４万円


◆失敗その６　またまたパッチワーク

押入れ扉の襖が破れていたのでしょう。
大きな穴を黄色でふさいで～、小さな穴は紺とか黒のカッティングシートで～

グレーの斜め貼りもおしゃれじゃない？

・・・やばいっすよ、これ
予算が尽きたのでＤＩＹですか・・・？

適当なリフォーム提案をされて最後に悪あがきしてしまった感じですね。
一番ダメなやつです

予想内装損失・・・1,000円


◆失敗その７　エアコン、ぶっ壊れますよ

この間仕切りどうして残したのでしょう？
そして無理矢理エアコン設置してドレン配管とか傾斜が取れてません・・・

しかもこのエアコン、部屋のど真ん中です
しかもなぜか配管を通すために壁を新規造作・・・
とんでもないです・・・

予想内装損失・・・１０万円


これだけでロスが約８０万円強

これ以外にも写真がありませんが、トイレ交換・・・。
設置したのが幼稚園の洗面台に揃えてピンク

これで追加１５万円のロスでその他もろもろで約１００万円のロスですね

パッと見た感じ、売り出し価格には相場と思われる価格に１００万円乗っかっています
リノベーションをやろうとおもって取り掛かったはいいけど、
途中でにっちもさっちもいかなくなって諦めてしまったんだと思います

言葉が悪いですが、「ゴミに１００万円支払えますか？」


リノベーションを行う際はゴールを決めて取り掛からないといけません。
この失敗事例は、パッチワークにも現れているように、
「何の目標もなく安易に始めてしまった為、あちこちに適当に手を出してしまい、
業者さんへの支払いがかさんだだけのパッチワークリノベーション。」
だと言えます

これはかなり厳しい物件だと思います。
毎月の管理費・修繕積立金、固定資産税の支出を考えても早期に値下げして処分するか、
リノベーションをしっかりやっている会社に頼んで全てやり直した方がいいと思います。

弊社でこれを使い物にするために見越したリノベーション費用は約２００万円。
消えてしまった費用は約１００万円。

結局、３００万円の投資だったと考えれば、
これから賃貸に出したとしても回収に掛かる時間はそう長くはないはずです

ご自身でコストを抑えてリノベーションをしようという気持ちはいいと思いますが、
見よう見まねで取り掛かると痛い目に合うことを思い知らされた一日でした


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