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賃貸物件の耐震診断の必要性と家主の義務

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賃貸不動産の契約の際に、借主様に対してアスベスト(石綿)の使用の有無と、
旧耐震基準に基づいて建築された建物について一定の者が行った耐震診断がある場合には、
その内容を説明しなくてはいけなくなりました。

これは平成18年の宅地建物取引業法35条1項12号の規定に基づく、
宅地建物取引業法施行規則16条の4の2についての改正により義務化されました。

今回はその「耐震診断」について

賃貸物件の耐震診断

耐震診断の対象は旧耐震基準の頃に建てられた建築物
(建築確認済証の交付年月日が昭和56年3月31日以前の建物。
ただし、建築確認済証等がない場合には、建物の表題登記をもとに判断し、
居住用建物で区分所有でないものは表題登記日が昭和56年12月31日以前の建物が対象となります。
区分所有建物や事業用建物は表題登記日が昭和58年5月31日以前のものが対象となります。)


これが、大地震により倒壊の危険性があるのかないのか、
物件所有者(大家)様側できちんと調査をしているか?
ということを明確にしないといけません。

ただ、この説明義務については、物件所有者に耐震診断記録の有無を照会し、
必要に応じて管理組合及び管理業者にも問い合わせた上で、
存在しないことが確認された場合は、その照会をもって調査義務は果たしたことになり、
物件所有者が必ず耐震診断を行わないといけないというものではありません

もちろん耐震診断自体にも費用がかかりますし、
仮に、耐震性が弱いと判断され、耐震改修工事となるとこれにも費用が掛かります。

※参考 耐震診断の費用目安
 ・RC、鉄骨造建築物
  ¥1,500~¥2,000×延床面積(㎡)
  (延床面積が1,000㎡未満の場合は¥2,000×延床面積(㎡)
 ・木造建築物
  15~25万円/棟

「じゃあ、義務でもないし、費用もかかるし、今は問題ないから大丈夫!」

という結果になってしまいますよね

そんな耐震診断に関する説明義務のある賃貸物件をお持ちのオーナー様に、
注意しておいていただきたいことを・・・

阪神・淡路大震災の発生によって、神戸市東灘区で賃貸マンションが倒壊し、
一階に居住していた4人が死亡したという事件があります。

遺族はオーナーに総額3億円の損害賠償を求めて訴訟を起こし、
判決は要求額の約半分に当たる総額約1億3000万円の支払いを命じました。

判決理由として、すべての柱について柱脚部分に補助鋼(リブ)が溶接されておらず、
斜材(筋交い)は全く入っていなかったことを指摘しました。

つまり、建物に瑕疵があったのです

地震により賃貸物件が倒壊して、居住者が死傷してしまった場合、
物件所有者として義務を負う場合があります。

それは、「建築物に瑕疵があった場合」に限られます。

旧耐震基準だろうと、新耐震だろうと、
その当時の基準を満たしている建物であれば、
万が一、倒壊により居住者が死傷したとしても物件所有者には責はありません


旧耐震基準の時代に建築された建物で、
それが本当に旧耐震基準を満たしているかがわからず(耐震診断をせず)、
地震により建物が倒壊し、居住者が死傷した場合は、
物件所有者に損害賠償義務が発生
します。

旧耐震基準の時代の賃貸物件をお持ちのオーナー様、
耐震診断をするかしないかはオーナー様次第ですが、
建築当時、しっかりと耐震基準を満たす建物だったかどうかは、
念には念を入れて耐震診断を行う方が良策といえるのかもしれません

更に言えば、入居してくれる方が安心して住めるお部屋を提供するのも、
良い大家さんの務めだとも言えます

中には悪質な耐震診断を行う業者や、法外な料金を請求してくる業者、
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