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不動産会社と金融機関

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新しくマンションを建築するのに不動産会社に依頼し、
投資用のローンを組み、マンションの建築をしたときに、
賃貸管理を行う不動産会社がくっついてくる場合があります

先日よりご相談を頂いておりますオーナー様の件なのですが、
「現在、大手の管理会社で一棟一括管理をお願いしているが、
怠慢がひどいので、出来たら管理を外したい。」
とおっしゃっております。

リーマンブラザーズで借入を起こし、某大手不動産会社・建設会社でマンションを建て、
その後、リーマンが破たんし、不動産会社の紹介で別の金融機関を紹介され、
今はそちらへのローンを支払いながら、賃貸経営をされているオーナー様。

その金融機関の融資の条件が「○○との管理委託契約があること」が、
前提となった契約となっており、管理を外すには残債を一括で支払うか、
他の借入先を探して、借り換えをしないといけないというような状態

管理会社の変更を申し出ようとすると、金融機関が黙っちゃいない。
何かおかしいなと思って色々勘ぐってみると、
この金融機関、不動産会社のグループなんじゃないかと・・・。

ローンの面と、管理の面の両方でオーナー様を縛り、
金利だけではなく、管理契約書上に書かれている以上の暴利をむさぼるこの不動産会社。

現在、その管理会社変更を行うべく取り組んでいます。

まず、専有部分と共用部分の管理手数料の見直し。
これだけで、月額20万円ほどの差額が出ます。

更に、地元の金融機関と色々相談しながら、
融資の話を詰めておりますが、これだけでも金利が約0.4%下がる計画。

更に融資期間を現在よりも延長し、オーナー様の支払い負担を減らしつつ、
繰り上げ返済や、大規模修繕に備える為の資産形成を、
賃貸管理の側面からもバックアップ。

大規模修繕に関しても、これから長期修繕計画を作成し、
10年、20年後の賃貸不動産経営のプランを作成しています

借り換えの為の登記や繰り上げ返済などの手数料を考えても、
数ヶ月で収支が逆転する今回の計画

オーナー様の収入額も、月間で約40万円、年間だと約500万円アップします

対象物件の大規模修繕の屋上防水工事や、外壁塗装・補修工事の為の費用が、
たった約1年間の収入で賄えるような計算になります

今回の計画の目途は夏
また、結果が出ましたらご報告させて頂きます

オーナー様の為に努めるのが不動産管理会社。
長期的な賃料下落も見据え、入居者様にとってもいい結果を出せるよう、
気を抜かず頑張っていきたいと思います


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