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依頼された売買案件の調査に行ってきました。

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こんにちわ!榎本です。

先日、売却のご相談を受けた千葉のとある場所に、
物件の調査に行って来ました

オーナーの売却希望価格は、事前に調べた近隣の相場の半値以下

それでいて住宅地にほぼ隣接しているので、
建売用地として買い取りたいという不動産業者もいるんじゃないかと思い、
更に事前調査をしていたところ、諸々の不安な事項が・・・。

しかし、いただいていた住所自体が旧住所のしかも地番のみということで、
場所の特定すら難しい場所

話をもらって来た営業マン、ご紹介元のオーナー様から、
「早く行って欲しい」と急かさながらも、
「これは市街化調整区域だな・・・何か怪しいぞ・・・。」
と、思って更に市役所や水道局に調査を続けたところ、
住宅の建築許可は取れそうだということが分かったので、
とりあえず、あとは現場を見ないと何も始まらないということで、
もらった簡単な地図と、googlemapを駆使し、約2時間掛けて行ってきました

現場に行ってびっくりしたことは、

・住宅街からつながる物件への道が「けもの道」。
・土地は木がうっそうと茂る森。
・廃墟化した古家あり。
・周辺土地も含め整地されておらず、傾斜も多い。

物件脇道路 土地 井戸らしきもの
※写真はこんな感じです

市街化調整区域内での建築承認の取り付け、
42条2項道路の所有者全体での舗装の承認と費用負担、
古家の解体、地盤の調査と宅地造成費用などなどのリスクとコスト、
ガスはプロパン、電気は来ていましたが、
水道局の調査で分かったことですが、水が来ておらず、井戸水での生活。

この土地を売却用不動産として商品化するには、先行して投資する費用として、
1千万円を下らない費用が掛かります

しかし、多額の費用を掛けてそれらを行ったとしても、
安めのこの地域の一般不動産市場での売却価格では、元すら取れません

オーナーとしてはこの物件を手放すには、
費用を掛け、時間を掛けて、様々な画策をしても、
最終的には私道部分の持ち主同士の話し合いがまとまらなければ、
宅地として売り出すことは「不可能」となります

物件まで続く道路部分に価値を見いだせる人は、
現場を確認した感じだと、皆無でした

不動産の中にもこうしたリスクのみの物件もあります。

こういった土地に関しては、近隣の開発が進み、
その恩恵を被る形で売却もしくは開発を行うか、
市や国などに動いてもらう形で協力をもらうかじゃないと、
運用するということは難しくなってしまいます

今回の案件、個人的には、当面何も触らず持ち続けた方がいいと思いますが、
不動産業者として何とかしないといけないというのであれば、
上記をクリアし、更に賃貸物件を建築し、投資用として運用するしかありません

利回り7%程度(満室想定)のアパートであれば、
何とかプラン入れが出来るかもしれませんが、
近隣には市役所や学校などがありますが、
元々安い地域なので賃貸のニーズが多くあるようには思いません
しかしこれでは、無駄なコストの掛かることを提案し、
逆にリスクを背負わせることにもなります

いずれにしても、固定資産税がもったいないし、本当に不要であるというのであれば、
最終的には国に寄付するか、近隣の人に引き取ってもらうといった方法しかないように感じました

しかし、こういった経験を糧に、どんな案件でも何とかするという意識を持ち、
オーナー様にとって最善のご提案をさせていただくために、
これからも積極的に動きたいなと思います

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