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事業用テナントの空室増加と賃料下落

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東京都心5区(千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区)の、
大規模ビル(基準階貸室面積200坪以上の賃貸オフィスビル)において、
空室率上昇や賃料の下落が止まりません。

今年1月末日現在の都心5区の同物件の空室率は6.39%で、
前月比0.74ポイント上昇し、半年ぶりに6%台を記録しました。

また、築1年未満の新築ビルの空室率は、
前月の27.6%から10.8ポイントも増えて38.4%に達しました。
(1月に千代田区や港区で複数の大規模ビルがまとまった面積の空室を抱えて竣工したから)

また、募集賃料は1坪当たり1万9707円。
賃料水準は3か月連続で最安値を更新し、1994年の統計以来、初めて2万円を割り込みました。

区別にバブル崩壊後のピーク時の賃料と1月末日時点の賃料を比較すると、
千代田区:3万5300円(2008年6月) → 2万2600円、
港区:2万9500円(2008年1月) → 1万9800円、
新宿:3万1600円(2008年8月) → 1万7100円
などとなっています。

この数字を見て、大規模物件を手掛けたディベロッパーは、
かなり苦しい状況にあると思います

しかし、これらは200坪を超える大規模物件に関しての数字ですので、
それがそのまま小さな事務所・店舗の数字に反映されていくかというと、
そうはなかなかいかないように思います

大規模なテナントを撤退し、規模を縮小し別のテナントを借り直す企業、
新規ビジネスの立ち上げを小規模テナントで行う企業など、
居住用賃貸物件も、事業用賃貸物件も、専有面積が小さい方が借り手がいます

とは言いながらも、やはり空室率の上昇と、坪賃料単価の下落は深刻です。

それではそれをどうすればいいのかということです

思い付く内容としては、

・専有面積の大きなテナントを区分けし、分割貸しする。
・ワーキングスペースをよりクリエイティヴなデザインで仕上げる。
・保証金などの諸条件を下げる。
・テナントさんにとって有益な設備等を付加する。(無料ネット、wifi、看板掲示など)

などなど、貸し手や不動産会社側からサービスを提供するといった対策を講じない限り、
状況は悪化の一途をたどるかと思います。

また、大きく発想を転換することもあってもいいかと思います。

例えば、居住用の賃貸物件に用途を変更し、リノベーションを行い、
空きテナントの有効活用を検討したり、
シェアオフィスとして内装手入れをして多くの企業や個人事業主を呼び込んだり、
色んなアイデアを出して不動産の価値を再度見直すことも空室対策にはなります

そのまま賃料条件などを見直したり、フリーレントなどのキャンペーンを打ちだす前に、
資産としての運用をしっかりと検討してみると、
キャンペーンで負うつもりだったリスクを投資として捉えることも可能になります

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