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一戸建てやメゾネットの賃料査定

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賃貸物件の査定を行う際、一般的な1フロアーのみの物件と、
一戸建てやテラスハウス、メゾネットタイプのお部屋等のように、
居住スペースがいくつかのフロアーに分かれている場合とでは、
少し手法が異なってきます

賃料査定は売買価格を決定する際と同じように、
「専有面積」を元に、その仕様やグレード、設備、賃貸条件などを加味します。

居住スペースがいくつかのフロアーに分かれている場合は、
それぞれの階を移動する「階段」部分の面積を頭に入れないといいけません

「階段=専有面積」ではなく、一般物件の廊下と同じように、
「必要だが無駄な部分」という判断をしなくてはいけません。

建築面積に基づく専有面積ですが、この階段も含めてしまっている為、
一般の1フロアーの100㎡の物件と、一戸建てなどの100㎡の物件では、
実際の「有効面積」に大きな差が出てきます

仮に2階建ての物件の階段部分で2坪程度(6㎡強)を取っていれば、
6㎡×2フロアー分が有効面積には算入されなくなります
(廊下などは大体の物件に共通なので検討しない。)

つまり上記の一戸建ての場合、賃料査定の根拠となる専有面積は、
100㎡-12㎡=88㎡
となり、一般物件の100㎡の物よりも12%減の家賃査定になることが多いです。

しかし、テラスハウスや、マンションのメゾネットタイプとは違い、
一戸建てであればの場合のメリットというものもあります。

◆一戸建て物件のメリット
 ・隣室がない。
 ・庭などが付いている。(物件による)
 ・駐車場が確保できる。(物件による)
 ・楽器の演奏、ペット飼育などが可能。(物件による)

などのように、共同住宅とは違った独特の特徴があります。

逆に、都心にある一戸建てなどであれば、
日当たりがない、隣家との距離が近い、道路から室内が見えてしまう、
などといった賃貸する際のデメリットというものもあります。

まずは、それらの要素を総合的に判断し、
不動産会社としてこれくらいなら借り手が付くであろう賃料の査定を行います

まずは、立地、居住空間を中心に捉えた大まかな査定を元に、
個別要素としての要因それぞれが互いに影響しあい、
結果的なプラス・マイナス要因を生み出しながらの作業になります。


そうして出された家賃査定ですが、
ここで安心してはいけません

仮にめちゃくちゃ大きな一戸建てであったりした場合、
果たして賃貸でそんな物件を借りる人がいるのか?
が最終的な判断材料になってきます

そんなに高い家賃を「払おう」と思う人がいるのか?
そこまで家賃を払う方であれば、既に物件購入をしているんじゃないか?

といったところですね


賃貸にも売買にも言えることですが、
あまりに大きすぎる物件は、必然的にニーズが激減します

賃貸で言えば賃料20万円以上とか、売買で言えば5千万円以上とか。
専有面積だけで勝負出来ない領域なので、物件設備や共用設備、サービスなど、
それぞれの物件に何か魅力的な付加価値を備えなくてはいけません。

賃料に関しては、経済情勢を見据え、ターゲットとする一般家計の収入を捉え、
そして適切な査定額を導き出すことが必要になってきます


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