スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

「仮想」の利回り

人気ブログランキングへ
↑クリックで更新をあおって下さい

賃貸・売買物件探し、空室募集、売却依頼は台東区賃貸管理センター


投資用物件の購入を検討する際に、
「利回り」は基本的な判断材料になると思います。

しかし、不動産業界にいる立場からしてこの利回りは、
いくらでも「見せる」事が出来る数字なので注意が必要です。

また、個人的には「利回り」よりも「稼働率」の方が重要だと考えていますので、
かなりこの「利回り」には懐疑的な視点で書いてみようと思います


◆新築の利回りは疑ってかかれ

 「新築で利回りが6%出たらいい。」なんて言いますが、
 その賃料査定が本当に近隣相場にそぐう査定であればいいのですが、
 中には1割以上増しの査定をしている場合があります

 例:新築査定賃料7万円、物件価格1,400万円、頭金なし、2.8%、35年ローンの場合
   7万円×12ヶ月÷1,400万円=利回り6%
   (月々の支払い:¥52,328-ですので、
    管理費・修繕積立金・税金・保険を支払うと、正直利益は出ません

   ですが、この査定自体が、「礼金なし・敷金なし」のような、
   新築・初期費用激安条件での査定であった場合、
   「結局家賃が高い。」という事を入居者が感じ、お部屋の入れ替え率が上がります。

   その結果、招いてしまう問題は・・・

   ・空室期間が増える。
   ・敷金がない為、オーナーの持ち出し修繕費が増える。


   そういった時の補てんの為に敷金礼金をいくらかでも取っておこうとすれば、
   近隣相場に合わせた家賃設定しか出来なくなり
   新築当時の家賃設定に無理があればあるほど、
   2年後に退去があるとすれば、賃料は1割の7千円+α円ダウン、
   5年後には更にいくらかダウンと、共に、利回りは6%を割り込んできます。
   (残金と比較してもこの利回り、更に言えば元利均等払いの場合、持ち出しが出ます

 「新築で6%」なんて言う人は「10年以内なら6~8%」、「(更に)中古なら10%以上」
 とかいった基準で探す人もいますね

 その基準で言えば、こういった「盛られた」賃料の物件は、
 どうしたって利回りはその基準を割り込んでしまいます

 また、家賃を下げなければ空室期間が増え、1ヶ月や2ヶ月の空室ともなれば、
 大きく損失が生じることになります。

 更に言えば、新築の頃こそ、設備故障や交換などが発生しにくい為、
 それなりの利回りを確保できますが、8~10年を過ぎた物件は、
 メンテナンス費用がかかり始めます。

 当初からの固都税や、管理修繕費、ローンの保証料や保険料も含めて考えていくと、
 果たして本当に利回り通りの収益を得ることが出来るのでしょうか?

 不動産管理会社が「サブリース契約」を締結してくれて、
 更に、オーナー様から何らかの費用を次々と請求して来ない保証があれば、
 あとは不動産会社に任せていればいいのですが、
 サブリース契約といえども、更新時に条件が合わなければ解約となります。
 (新築のおいしい時期だけサブリースになったなんてことも・・・)

 つまり、「新築だからこれくらいで貸せる」という強気の査定を信じていると、
 「利回り6%」の壁はいとも簡単に崩れ去ります。


◆空室期間を考えない家賃査定と利回り

 賃料に関して言えば、バカみたいに高くない限り、いつかは誰かが借りてくれます。

 しかし、その「いつか」がとても問題なのです。

 「空室期間=収入ゼロ」ですから、仮に上記の物件の条件で、
 2ヶ月の空室期間が空いていたとしたら・・・

 7万円×10ヶ月÷1,400万円=利回り5%

 ということになります

 住み心地の悪い物件だったり、賃料の高すぎる物件は、
 退去されてしまう可能性が高まります。

 そうすると、オーナー様にとっては退去時のる室内修繕の負担や、
 再度、空室のリスクが降ってきます


先日、とある販社さんから投資用分譲賃貸マンションの取り扱いの相談を受けました。

その物件には10タイプほどの間取りタイプがあるのですが、
価格的にも売りやすそうだからということで、
あまり良くない間取りのお部屋を取り扱おうかと言っていたので、
断固否定してしまいました。
(結果的に、勧めていたとてもいい間取りのお部屋を売買されたようです

物件購入はその物件の利回りだけを見ていてはうまくいきません。

実勢相場、空室リスク、税金、減価償却、管理修繕費、メンテナンス費を、
トータル的に判断しなければ、余程格安で出ている物件以外で、
「いい」物件を手に入れることは出来ません


空室期間が短く、家賃の減額も起こりにくい、
そんなオススメ物件を探すには、
賃貸市場を知っている不動産会社の方が優れていると思います

客付けだけじゃなく、その後の入居者管理、空室管理の面まで、
しっかりと見据えた上でご提案をさせて頂きます


賃貸・売買の物件探しのお客様、賃貸物件を所有のオーナー様、売却希望のオーナー様、
不動産全般(アパート・マンション・一戸建て)の無料相談をお待ちしております。


「顧客満足度を追求する日本の不動産会社100」に当社が掲載されています!
顧客満足度を追求する日本の不動産会社100

メールでのお問い合わせはこちら

もしくは03-5806-3123まで

【本日のオススメ賃貸物件】
仮称)竹中様マンション
人気の「根津駅」徒歩1分の新築高級賃貸マンション!2LDKタイプもあります♪

【本日のオススメ投資物件】
アーバイル東京NEST
東京駅徒歩圏内の高級分譲賃貸マンション最上階角部屋!

上野・入谷・浅草・秋葉原など台東区で賃貸物件をお探しの方は・・・
◆賃貸お部屋探しご相談フォーム◆
↑こちらをクリック

賃貸物件所有のオーナー様は・・・
◆オーナー様ご相談フォーム◆
↑こちらをクリック

---------------------------------------
台東区賃貸管理センター
台東区賃貸管理センター
東京都台東区北上野1-15-5ニューシティレジデンス上野タワー1F
TEL 03-5806-3123
FAX 03-5806-3122
---------------------------------------

人気ブログランキングへ
↑読んだぞこらっって方はクリックお願いします

---------------------------------------------
東京都台東区雷門2-3-12-1F
台東区浅草の賃貸不動産会社
台東区浅草の賃貸
東京の賃貸物件を所有の大家様へ
TEL 03-5827-1321
FAX 03-5827-1322
---------------------------------------------

マンション・アパート管理、不動産会社相談、管理会社変更、家賃・賃料査定、その他入居者の方に関する契約、クレーム、トラブル、退去精算、更新などのご相談をいつでも無料で受け付けております。
どうぞお気軽にお問い合わせ下さいませ。
関連記事
スポンサーサイト

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

コメントの投稿

非公開コメント

プロフィール

浅草の賃貸不動産管理会社

Author:浅草の賃貸不動産管理会社
人気ブログランキングへ

blogram投票ボタン
↑「不動産」、「不動産業界」カテゴリーで上位ランキング挑戦中!



↑賃貸管理についてはこちら





賃貸管理、賃貸仲介に関する長年の経験をもとに、お部屋探しのお客様、不動産経営をされている大家様、オーナー様の為のブログ。
浅草を中心とした台東区の掘り出し物件情報、マンション管理の基本的な話、管理の裏話などを書いております。
お部屋探しのお客様は是非お気軽にお問い合わせ下さい!親身にお部屋探しのお手伝いをさせて頂きます(^-^*)
また、台東区周辺、墨田区や荒川区も含め、新たに管理会社をお探しの方、現在の管理会社の変更などを検討中の方、リノベーションや民泊ビジネス(Airbnb)を検討中の方など、お気軽に大家様連絡先フォームよりご連絡くださいませ。

東京都台東区北上野1-15-5カスタリア北上野1F
台東区賃貸管理センター
TEL 03-5806-3123
FAX 03-5806-3122
HP : http://www.taitoku-chintai.com/

東京都台東区雷門2-3-12-1F
浅草の賃貸はルームキューブ浅草店
TEL 03-5827-1321
FAX 03-5827-1322
HP : http://room.q-be.co.jp/

メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

最新記事
検索フォーム
カテゴリ
最新コメント
月別アーカイブ
最新トラックバック
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。