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通常の原状回復費とルームクリーニング代の違い

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最近、賃貸物件の契約の際に、
「ルームクリーニング代として○円を支払う。」
という特約付きの契約を良く見かけます。

本来、賃貸物件の原状回復費というものは貸主負担であるという、
東京都の賃貸物件に関しては「賃貸住宅紛争防止条例」で、
一般の賃貸物件に関しては「原状回復のガイドライン」で、
それぞれ明確に規定されています

「退去時のルームクリーニング代も貸主払いだろ。」

これはもちろん一般論ですし、間違いはないことなのですが、
東京の賃貸住宅紛争防止条例においても、
借主に特別の負担を課す特約が認められるとされています。


借主に特別の負担を課す特約が認められるための要件
(1) 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
(2) 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
(3) 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること


以上の要件を満たせば、特約に定められている退去時のルームクリーニング代は、
借主の負担となるのです


貸主としては、今まで、敷金の内から、
いくらかの原状回復費用は借主に負担してもらえるものだと考え、
敷金礼金条件、賃料条件を設定してきていたものが、
敷金トラブルが相次いだために施行された「紛争防止条例」によって、
借主から原状回復費用の一部負担をしてもらうことすら困難になりました。

しかし、だからといって賃料を上げるわけにもいかず、
更には初期費用を抑えた賃貸が主流になっている現状を打開することも出来ず、
入居者が退出した後のリフォーム費用をねん出することが難しくなりました。

そこで困った貸主や不動産管理会社は、「保証金償却」という、
賃料の1ヶ月分は退去時に償却するという手法が広く用いられました。

この「保証金償却」はどういう意味を持つのかということと、
「退去時のルームクリーニング代」はどう違うのかということ


「保証金償却」には2パターンの意味があります

 1.礼金的な意味合いのもの(返還義務なし・原状回復費用含まず)
 2.敷金的な意味合いのもの(原状回復費を含み償却)


しかし、「退去時ルームクリーニング代」には、

 1.通常使用による汚れ、更には特殊な汚れに関しても費用内で賄う。
 2.特段の破損や汚損がない限りはこれ以上請求もしない。

という、ある意味「保証金償却」より、金額も安く、内容も良心的なものの場合が多いです

「普通に使って頂ければこれ以上は請求しません。」という貸主の意思表示であり、
入居者に善管注意義務違反がなければ、スムーズに退去することも可能です


しかしこういった契約の内容に対し、借主から、原状回復のガイドラインを持ちだし、
契約前に「特約を外せ」と言ってしまったところで、
それ自体が上記の特約が認められる要件の(3)を満たさないので、
特約を外すどころか、「貸主としても契約自体を行えません。」ということになります

せっかく気に入った物件があっても、
再度、そういった特約のない物件を探し直すこととなってしまいます
(実際に退去時に一切の費用負担を求めない物件は、
ローン支払いなどのない、長く賃貸をされている築年数の経過した物件や、
高級賃貸のように賃料が相場より高めに設定されている物件が多いのも現実ですが


賃貸物件市場は、貸し手・借り手のお互いがあって初めて成立する市場。

お互いに納得のいく契約内容をしっかりと確認して頂きたいと思います。


また、仲介する不動産業者は、契約の内容をしっかりとお客様に伝え、
ご納得の上で契約を締結していくように努めないといけませんね


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