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建ぺい率と容積率

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市街地において、土地があれば、その土地を目一杯利用して、
更に延べ床面積も出来るだけ大きくした方がお得と考えると思います

しかし、都市計画区域内には建築基準法により、
建ぺい率・容積率というものが定められています。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積で、
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の事です

あくまでざっくりとですが、この建ぺい率・容積率は、

低層住専地域→工専地域→工業地域→高層住専地域→近商地域、住居・準住居地域→準工地域→商業地域

用途地域の順に規制が緩くなっていきます
(もちろん、土地の形状や道路、隣地、接道、地域の特別規制などによって実際は異なることもあります。)


【建ぺい率について】
建ぺい率を定める理由としては、建物が密接することにより、
災害時(主に火災を想定)の延焼を防ぎたいという観点からです

木造の住宅が建てられる事を前提とした低層住居地域では、
建ぺい率は60%前後のものが多く、中には30%、40%といった土地もあります

逆に多くの人が集まることを前提とした商業地域などでは、
建ぺい率は80%が基本となっています。
これは、元々木造の建物の建築が禁止されていることにより、
耐火構造の建物であれば延焼の危険性が少ないとされているからです
(鉄筋コンクリート造などの耐火建築物であれば、建ぺい率は100%となります。)


【容積率について】
容積率は、土地の売買などの際に、その価格に大きな影響を与えます。
それは特に大都市圏やその周辺地域において顕著となります。

商業ビルやマンションなどの用地は、建ぺい率による定めももちろんですが、
容積率によって実際に使用できる床面積が決まってくるからです

仮に300坪で容積率800%の土地と、
600坪で容積率400%の土地があり、
立地・価格・建ぺい率などその他条件は全て同じ物件があったとすると、
それぞれの土地に建てることの出来る建物の最大床面積は、
2400坪となり、坪単価も、売買価格も同じとなるのが一般的な売買価格査定になります。


東京でも下町や古くから栄えてきた街などでは、
木造家屋が密集していたり、道路の奥の方に建物があったり、
現在の建築基準法にてらせば違反建築となってしまう物件も多々あります

それをメンテナンスを繰り返して一生住み続けるという方には、
価格も安くなったりしているので、いいのかもしれませんが、
防災上の観点や、接道や前面道路幅員による再建築の際の規制など、
購入される際にはリスクが、売却される際にはロスが生じてしまうことを、
不動産会社の担当者と綿密に打ち合わせをしてから検討するようにして下さい

不動産業界の営業というものは、「売ってなんぼ」の人が多いのも現実です。
購入を検討される際は、少し立ち止まって私どもにご相談頂ければ、
豊富な賃貸市場での知識とノウハウを活かして、その物件自体の需要、
更には、関連法規、都市計画などに則った資産価値について、
より具体的にご説明させて頂きます
(もちろん、弊社で仲介させて頂けることに越したことはありません

土地にしろ、一戸建てにしろ、区分のマンション、投資用アパートであろうと、
どうせ買うのであれば将来的にも資産価値のあるものを。
同じ価格を支払うのであればより良い物件を。
同じ投資を行うのであればよりよい収益率を。

それらが売買に関しての最大の命題であると弊社では考えております


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