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都市計画区域と市街化区域

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不動産について知る上で、一番忘れてはいけない事は、
建物でも間取りでもなく、土地(国土)についてです

日本では、計画的な街づくり、住みやすい街、災害に強い国土を作るため、
「都市計画法」というものを制定しています。

その基本として、日本の国土を都市計画の上で、
規制を受ける「都市計画区域」と、「都市計画区域外」に分けています

都市計画区域とは、シムシティ(ゲーム)とか混沌としたアジアの都市と違い、
私達の住む都市(町や村も含む)と、それと一体の地域として整備開発すべきと、
知事や国土交通大臣が指定している区域のことです

人口の9割以上が住む地域が都市計画区域に指定されていますから、
山奥とかそういった場所じゃない限り、ほとんどのエリアがその区域には含まれています


戦後や高度経済成長期に、無秩序に開発された国土。
限られた国土と平野部の活用を真剣に考えた結果、
都市計画法が制定され、施行されています。


都市計画区域は、市街化区域と、市街化調整区域に分けられます。

【市街化区域】
将来の人口などを見据えて、必要とされる市街地のスペースを確保し、
土地区画整理事業を中心に基盤整備を実施し、宅地開発を推進する区域
※建物の建築には用途地域の指定などの多くの厳しい条件設定や規制がされています。

【市街化調整区域】
市街化区域の都市周辺の土地には、
原則として建物を建てる事を禁止し、近郊農業や自然環境を守ろうとする区域
※市街化調整区域内で例外的に建築が認められるケース
 ・農林業従事者の住居や業務用建物
 ・市街化区域に近い地域で、概ね50以上の建物が連たんする地域で、
  環境保全上支障のないもの
 ・知事が開発審査会の議を経た20ha(場合によっては5ha)以上の、
  一定の大規模住宅開発用地内の建築
 ・ガソリンスタンドやドライブインなどの沿線サービス施設で一定のもの

また、過疎などに苦しむ地方都市については、
市街化区域でも市街化調整区域でもない、
「非線引区域」というものがあり、建築の制限などは緩くなっている区域もあります

しかし、無秩序に開発された都市において、
市街化区域に大きな畑が残っていたりすることもあり、
理想と現実はなかなかうまくかみ合うことが出来ないことも多くありました。

それらを宅地として提供させようと、平成3年に大改正された「生産緑地法」により、
三大都市圏における地主達の持つ農地の宅地転用が進みました
(具体的には、地主の希望により生産緑地として残す全体の4割程度の土地以外には、
それまであった固定資産税や相続税の特例措置を廃止し、手離れを促進しました。)

そうして、人口の集中する都市などでも人口増加へ向けた宅地確保が進み、
大都市が生まれてきたのです


先述してきた事柄に加えて、市街化区域では用途地域や建ぺい・容積率、
更には都市計画道路といった法令上の制限が多く出てきます。

それらを知る為に、「都市計画図」というものが作られ、
市役所などの都市計画課に行けば入手できるようになっています。

それを見て、更に用途地域などを理解すれば、
購入を検討する土地や物件のある地域がどのような制限を受けるかがわかるので、
将来的な街の姿も、少しずつですが見えてくるかと思います


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