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原状回復のガイドラインが変更になりました。

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平成16年に施行された「賃貸住宅紛争防止条例」と合わせて、
「原状回復に関するガイドライン」についても、
原状回復についてある程度の線引きがされていますが、
いまだに原状回復や敷金返還に関するトラブルは絶えません。

そんな中、「原状回復に関するガイドライン」について、
今年の8月にいくつか見直しが入りました。

そのいくつかで身近なものをピックアップしてみようと思います

◆原状回復にかかるガイドライン

①ガイドライン作成の目的
 原状回復にかかるトラブルの未然防止と迅速な解決のための方策として、
 まず、賃借人の原状回復義務とは何かを明らかにし、
 それに基づいて賃貸人・賃借人の負担割合のあり方を
 できるだけ具体的に示すことが必要であるという観点から、
 原状回復にかかるガイドラインは作成されました。

②具体的な提案
 ・物件チェックシートの作成
  貸主・借主相互の立ち会いの下、入居時の貸室チェックシート作成を推奨しています。
 ・契約内容の開示
  ガイドラインを参考に、明け渡しの際の原状回復の内容等を具体的に契約前に開示し、
  賃借人の十分な確認を得たうえで、双方の合意により契約事項として取り決める必要があります。
 ・特約についての説明と相互確認
 ・物件、設備の使用上の注意、留意事項の周知徹底

③基本事項
 物件、設備の事前損耗及び、借主の通常の使用に基づく劣化、損耗に関しては貸主負担。
 それ以外の借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等は、
 借主負担で修繕を行います。

④減価償却について
 賃貸物件、設備の減価償却について

 上記グラフのように、建物は経年変化と通常損耗により元の価値が減少していきます。
 これを「減価償却」と言います。

 ガイドラインによると、減価償却される経年変化と通常損耗を超える部分について、
 原状回復の義務を負うのが一般原則となっています。


・・・と、ここまでだらだらと説明してきましたが、
次が大きく変わった点です

⑤設備等の経過年数と借主の負担割合について
 まずは、新しいこのグラフを見て下さい。

 備等の経過年数と賃借人の負担割合について

 耐用年数が6年と8年の物件設備についての、
 借主の費用負担の割合を示すグラフです。

 同じようなグラフを見たことがある方も多いかもしれませんが、
 一体何が変わったのか?

 それはグラフの最後の方。
 今まではどれだけ年数が経ち、設備自体の価値がなくなっても、
 元の価値の100%に対して10%よりは下がらないというものでした。

 それが新しいガイドラインでは、10%どころか、
 最終的な価値は「1円」になってしまったのです

 専有面積の大きな物件を持っているオーナー様にとっては、
 この10%が1円になるだけで、大きな出費となります


◆今後想定される事項

 借主からの原状回復費を確保できないオーナー様や管理会社は、
 入口である賃貸借契約の時点で、ある程度の規定を設ける必要が出てきてしまいます。

 また、それよりも消費者保護の流れが強過ぎると、
 次は、賃料の値上げをしていかないと賃貸経営が成り立たなくなってきます。

 僕自身、残存価値が10%という解釈に関して、共感を覚えていました。

 ですが、今回のことで、そのシワ寄せがオーナー様に押し寄せ、
 結果的には、更に「契約」や「賃料」といった部分に跳ね返るかもしれません

 捉え方は人それぞれですが、善管注意義務を求めたい貸主の声は、
 今回のガイドラインの変更により、借主に届きにくくなるかもしれません。

 あくまで借りているものなのに、それを、「6年経ったら価値は1円」なんて、
 ふと聞くととんでもない理屈が通用してしまうとなると、
 これから先、賃貸物件をお持ちのオーナー様はますます厳しくなってしまうか、
 逆に、契約でがんじがらめにするといった殺伐とした状態になってしまうかもしれませんね

 こういった取り決めは、トラブルを回避するといった点で必要だとも思いますが、
 客観的に見てどちらかに偏り過ぎているバランスの悪い状態になると、
 必ずどこかに、その「ひずみ」が出てくるんじゃないかなぁと思ってしまいました

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