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賃料査定は新築時よりも2年後を見据えて

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こんにちわ。
台東区賃貸管理センターの桜井です。

新築分譲マンションの査定を時々させて頂きますが、
大概の会社さんには「渋い査定だね。」と言われます

少しだけ安く見える査定の理由は、投資用賃貸物件としての運用を考えるのであれば、
「新築価格」というよりも、2年後、5年後を見て査定するべきだと思っているからです

新築であれば10万円で貸せるけど、2年後に入居者が退出した後に、
同じ賃料で貸せない事がほとんどなのはわかって頂けるかと思います

ただ、販売をし、管理を受託し、管理委託契約の更新時に減額のお願いをすればいい!

と、そう思っているのであればそれはそれですが、
元利均等払いの投資用ローンを組んでいるオーナー様の月々の支払いは、
全額返済するまで変わりません。

簡単に言えば、当初、「これくらいで賃貸に出せます!」と言われた賃料は、
年々下落していき、それでも当初の見込みの賃料で貸しだそうとすれば、
今度は空室期間が延びていき、家賃収入がゼロという結果にもつながります。

正に「負のスパイラル」です

賃料査定は新築時よりも2年後を見据えて
ローンの支払い額は変わりませんが、入ってくる家賃は年々下がっていくものなんです。

定年後の家賃収入の為の投資であったり、税金対策での購入など、
そういった点でメリットを出せない場合は、
ローンの完済までの毎月の収支がやはり気にはなってくるかと思います。

常に賃料査定を出すときは、弱気だとかなんだと思われようとも、
物件を購入されたオーナー様と、販売の営業担当さんの信頼関係を重視し、
あとあと、「あんな買い物しなければ良かった」と言われる事がないように、
出来るだけ数年後の賃料を見越して査定しています

しかし、実際に数年先の景気や相場が読めるかと言われればそうかもしれませんが、
長年この業界にいて、廃れていく物件や、人気を保ち続ける物件は、
売買よりも多くの情報を取り扱う賃貸の現場で山のように見てきました

「新築の今だったらこれくらいのニーズがある。」
という物件や、
「5年後には周りの中古物件とほぼ変わらない価値になる。」
という物件は、賃貸の現場に10年以上携わっていれば何となくわかります。

常に人気を保ち続けるだろう、これから人気が出てくるだろう物件は、
正直な話、建築の計画が出た段階である程度調査をしているはずですから、
そういった面は購入の際に営業の方に確認してみた方がいいと思います

それでも、実際のところはどうなんだろう?
という場合は、賃貸経験の豊富な不動産会社に聞いてみるべきだと思います

だからといって、「長年やってます!」だけの昼間は新聞を読んでいるような不動産会社は、
相場をしっかり把握することは難しいと思います

以前、某管理会社に勤めていた際も、
そういった雰囲気の不動産会社から賃貸の入居申込がくるのは稀でした。

新築分譲賃貸マンションの契約お取り扱いが少ないのです。
そういった業者に行くと必ずと言っていいほど「高い!」と言われます
それはアパートに関しても同じような事が言えます。

それでも、実際にそういった「高い」と言われた物件の方が、
早く空室が埋まったりするのです。

これも、ニーズです

金銭面もそうですが、物件の質に対するお部屋探しのニーズというものも変わってきているのです。

長くなるのでそろそろやめますが、それぞれの物件ごとに特色があります
その特色とニーズの折り合ったところが、その不動産の「価値」になります。

先日、査定をさせて頂いた不動産会社さんには、
「査定がシビアでいいね。うちの社内でもシビアに判断したいから」と言われました

同じような事を考えているディベロッパーさんもいらっしゃるのです

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