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築年数の経った物件を再生する。

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こんにちわ。
台東区賃貸管理センターの桜井です。

今、市場に出回っている物件の4割以上は築年数が20年以上だそうです。

不動産業界の中でも営業の世界にいたのが一番長いので、
営業としてのごく一般的な意見を書かせて頂きますと、
築年数が20年以上の物件は、実際にご案内しても、
築年数の浅い物件に負けることが多いので、
ご紹介に関しては消極的になることが多いです

しかし、これから5年10年と時間が経てば経つほど、
築年数20年以上の賃貸物件は増えていき、
ますます競争力を失ってしまいます

そんな時、物件の所有者様としてはどう対処すればいいのか?

選ぶべき方法は、

・家賃を減額する。
・賃貸契約時の初期費用を削る。

といった、お部屋探しをされている方に対して、
金銭的メリットを感じて頂けるようにディスカウントする方法と、

・リフォームをする。

という、物件の資産価値自体を維持・向上させようとする方法の2パターンしかありません

賃料や初期費用に関してはすぐにでもいじることが出来ますので、
あとはオーナー様それぞれの判断によるところだとして、
今回はリフォームやリノベーションのご提案をさせて頂きたいと思います

台東区賃貸管理センター
(弊社事務所写真です。)

今回書かせて頂きますのは、老朽化による設備交換などではなく、
物件の色をガラッと変えてしまうリノベーションのご提案です。

現在の入居者の方が退出された後に敷金精算を行い、
いくらかの修繕費用を負担して、内装の壁紙を張り替えたり、
はたまた古くなってしまったフローリングを張り替えたりするようになったとします。

例えば20㎡程度の貸室の壁と床を張り替えるのであれば、
クリーニングなども含めてざっくりですが20万円の費用がかかるとします。

そういったリフォーム費用を掛けて、再度賃貸募集するとしても、
今までの家賃とほぼ同額で募集しなくてはいけないことがほとんどです。

しかし、そこにあと10万円の費用を足してリノベーションをしてしまうだけで、
新築当時とまではいきませんが、築年数の経過とともに低下してきた家賃を、
いくらか戻すことが出来るのです

新築当初7万円、現在6万円のお部屋であれば、
6万5千円で再募集することも、内容によっては不可能ではありません

10万円の費用を掛けることにより、賃料を5千円上げることができれば、
10万円÷5千円=20、つまり、20ヶ月の入居中の家賃があれば、
元が取れてしまう
計算になります。

逆に、こういった計算を考慮せずに、
10万円といった一時の費用を掛けずに現況の賃料で貸し出したとすれば、
21ヶ月目からはリノベーションをした場合と比べて収支がマイナスとなるのです。

更には10万円を出し惜しみすることにより、
空室期間が長引いてしまうかもしれません。

不動産というものは資産です。
資産価値を守り、向上させるためのご提案は当社のような不動産会社の使命です。

もちろん、デザイナーズリノベーションなどといった大それたことをやれば、
それなりに費用がかかってしまうこともありますが、
不動産会社の人間の中でも、常々色んな物件を注意深く見ている人であれば、
デザイナーさんを間に入れなくても充分ニーズを生み出す提案が出来ると思います

弊社は限られた予算の中で、事務所の内装をスケルトンから作り上げました。
施工などはもちろん腕のいい職人さんにやって頂きましたが、
レイアウトプランや、床材、壁材など全て自社提案をメインに、
経験豊富で事例を多く知っている職人さんと綿密に打合せしたものによるものです

事務所ですのでそこまで遊び心を出すことは出来ませんし、
大手さんのようにウン百万、ウン千万も掛けて内装することも出来ませんでしたが、
本当に限られた予算の中で仕上がったものとしては非常にいい出来かと思います

自作のハンガーホルダーなどもあり、ちょっとした工夫もいっぱいあります

不動産業界に携わるものとして一番大切な事は、
「不動産を楽しむ」事だと思っています

しかし決してギャンブル的な要素はほとんど必要ないと思います。
あくまで、資産として。
その資産をどういう風に活用するかを、是非弊社にご提案させて頂ければと思います。

格安で出来、更にニーズを産むことが出来るデザイナーズ風リノベーションを、
しっかりと予算内で収めさせて頂けるよう、ご提案いたします。

説明しないと分からない細かなこだわりとか、
そういったものはエンドの方には伝わりません。

大切な事は、まずは見た目と利便性、あとは空間の演出ですから


ちなみに、同じように遊び心のあるオーナーさんが手がけた、
デザイナーズマンションのメゾネット部分が空募集中ですので、
ついでにご紹介させて頂きたいと思います

興味のある方は見てみてください

田端のデザイナーズマンション「Flats+」

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