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築年数は経っていても内装がリフォームされていれば・・・。

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こんにちわ。
台東区賃貸管理センターの桜井です。

最近、不動産業界では築年数の経った物件を再生するプロジェクトということで、
リフォームやリノベーションといった事を行う会社が増えている気がします。

それに伴い、賃貸物件をお探しのお客様のニーズも
少しずつ変わってきておりますが、今回取り上げたいテーマは、
「築年数は経っていても内装が綺麗にリフォームされていればいい。」
といった、少し特殊なニーズについて

築年数は経っていても内装が綺麗にリフォームされていればいい

こういったお客様の声が意味するところは2つあります

1つは、内装のリフォーム(原状回復工事)が綺麗にされていればいいというもの

これに関しては、前の入居者さんが退出された後に内装手入れをしますから、
余程のことがない限り、内装は綺麗になっております

2つ目は、内装のリノベーションをしていて欲しいというもの

室内の壁紙の張替やクリーニングだけではなく、
柱や設備などを新築風にアレンジしたり、間取りを変更してデザイナーズ風にしたり、
とにかく「外は古くても中は新品」といったイメージですね

中はデザイナーズ風になっていたり、ほぼ新築同然になっていればいいけど、
新築を借りるよりは安く住むだろうというニーズから来るのでしょうか?

ここには意外な盲点があります。

通常の原状回復程度のリフォームを行う場合と、
リノベーション工事を行うのとではかかる費用が大幅に異なります

中には数百万単位の費用がかかりますので、
その分の費用の回収というものがそれぞれの賃貸物件の初期費用や家賃に乗っかってきます

「築年数が古いから家賃は安いだろう。」

といったイメージは当てはまらなくなってしまいます

確かに新築の同様の物件よりは少しは安いかもしれませんが、
同程度の築年数の物件と比べるとかなり高くなります

新築で家賃10万円の物件があるとします。
それが築30年落ちとなると7万円だとします。

その築30年のお部屋をリノベーションしたとすれば、
家賃は9万円~10万円程度になるかと思います

リノベーションは大家様にとっては「不動産再生」です

「以前のように高い家賃を取るようにするためには」という理由で
高い費用を掛けて工事を行います

仮に100万円の工事費がかかったとして、
それを5年で回収しようとすれば・・・

100万円÷60ヶ月=¥16,666-

ということになり、家賃が約1万7千円高くなります

それでも新築のそれに比べるとまだ安いですね

借りる側からすれば、共用部分を気にせず、内装新築のお部屋で、
こだわりのあるリノベーションがされていればいいと思います

オーナー様側から見れば、新築程は家賃が取れませんが、
リノベーションの効果により空室期間が短縮されたり、家賃を値上げできるのであれば、
これもまたいいことだと思います

物件の立地や、集まる人々、近隣相場や、不動産自体の資産価値を踏まえ、
通常の原状回復を行うのか、リノベーションを行うのか検討した方がいいですね

大きな工事をせずに安い方が決まりがいいこともありますし、
かっこよくした方が周辺のお部屋探しのお客様のニーズが高いこともありますし

まずは、じっくりと検討した上で、
どうすれば一番お客様のニーズに見合うものになるのか?
の結論を導き出してもらえればと思います

ちなみに、建物の構造上の問題がない範囲で、
内装を自由にリフォームして頂け、更に原状回復義務のない賃貸物件(2DK)をご紹介中です

是非、あなた好みのお部屋にアレンジして下さいね

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