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成約物件と、在庫物件

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こんにちわ。
台東区賃貸管理センターの桜井です。

所有されている物件を賃貸や売買しようと思った際に、
色んな不動産会社に賃料査定や売買査定を出される事があるかと思います

そんな打診を受けた際に不動産会社は周辺の在庫物件や、
過去の成約事例を調べて、それぞれの物件の査定を行います

そうして出された査定について、どこまで正確性があるのか、
どの資料・材料のどこを見て判断し、
また、その数字のどこを確認しなくてはいけないのでしょうか?

査定報告書の見方

①在庫事例の見方

 在庫事例は、現在近隣の物件がいくらで募集されているかを表します。
 もちろん、最新の適正相場を見るためには一番大切な事例となりますが、
 言い換えれば「売れ残っているもの」ということにもなります

 本日、とあるマンションの売却を検討されている方の、
 売買価格の査定を行ったのですが、近隣物件の坪単価と比較して、
 約1.8倍もの価格設定をされている物件を見つけました

 確かにその物件は駅直結の利便性の高いマンションなのですが、
 明らかに価格が異常に高いです

 オーナー様が抱えられているローンの残額を決済し、
 抵当権を外す為の価格設定なのかもしれませんが、
 万に一つの確率でもなかなか売れないかなと思いました

 そういった物件も含めたものが「在庫事例」となります。


②成約事例の見方

 査定報告書内に過去の成約事例があれば、
 それぞれの坪単価を確認し、ご自身が所有されている物件が、
 実際にいくらで貸せるか、いくらで売れるかを検討することが出来ます

 いくつかの事例を並べてみるとそれぞれに「開き」がある場合があります

 高く貸せているもの、安く貸せているもの、
 高く売れたり、安く売れたり・・・

 その場合、ただ価格だけを見ていては、
 誤った結果を招くことがあります

 まず着目しないといけないものは「募集期間」

 いくら高く貸せたり、売れていたとしても、
 募集期間が長い場合は明らかに家賃や価格が適正じゃないということが言えます

 高いのにすぐ貸せたり、売れてしまっている場合は、
 市場調査が充分に出来ていたか、たまたまお客様がいたかです

 そして、賃貸の場合は更に、
 「敷金礼金条件」、「値引きキャンペーン」、「手数料について」などの金銭面と、
 「内装設備改良」、「リフォーム変更」などの物件面で、
 エンドの方を呼び込むためにどれだけ手を加えたのかが大切です

 高く貸せていても、フリーレント3ヶ月とかの場合は「相場」とは言えません

 また、売買物件の場合は、「値引き率」も参考材料になります

 募集価格は4,000万円だったのに、成約したのは3,950万円だったとしたら、
 1.3%程度の値引きがあったもとのして判断し、
 在庫事例の数字を改めて見直してみる必要もあります


こうした作業を経て、不動産賃貸や不動産売買の募集を掛けていくわけです

マンションの場合は、ローンを組まれる人がほとんどかと思いますので、
毎月のローン返済額と、修繕積立金・管理費の目安等も把握した上で、
適正な売却価格を設定する場合もあるかもしれませんね

中古物件等は修繕積立金が上がってしまっていたり、
戸数の少ない物件だと管理費・修繕積立金が高くなってしまう場合がほとんどですから、
下手したら新築物件を買った方がいい、なんて言われてしまうこともあります

貸したい、売りたい側の希望も含め、
総合的なバランスからそれぞれの募集条件を設定していくようにして下さいね

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