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マンションなど所有物件を賃貸に出すには。

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こんにちわ。
台東区賃貸管理センターの桜井です。

先日オーナー様よりお問い合わせ頂いておりました、
物件調査と家賃査定の案件ですが、
今週末にお伺いさせて頂くことになりました

物件自体の魅力はとても高い物件ですので、
今からとても楽しみです

また、賃貸市場には出てきたことがない(情報を出せなかっただけかもしれませんが)ので、
希少性も高く、更に一般の賃貸用に作られた物件とは違い、
住まれてみての快適さはやはり違うかと思います

今回のオーナー様は、初めて所有される物件を賃貸に出されるということです。

初めての場合、一体どういった手順を踏まなくてはいけないのか、
全く分からないことばかりかと思います

そこで今日は「マンションなど所有物件を賃貸に出すには」というテーマで、
オーナーサイドから見た段取りを以下の通り、
順序立てて簡単に書いてみようと思います


1.賃料査定を依頼する。

家賃査定というものは、単純に専有面積や築年数から割り出すだけではなく、
その物件の間取り、方位、住環境、更に仕様やグレードといった面からも、
多角的に捉えて査定しなくてはいけません

あとは、何度も過去の記事で書いているような気がしますが、
「市場のニーズを踏まえた上での直感」と、
「募集期間」とのバランスになります

本来であれば10万円の家賃を頂けそうな物件でも、
募集期間を極力短くされたいということであれば、
それを9.5万円で募集すれば当然空室期間は短くなります

また敷金礼金条件を緩和したり、フリーレントを検討するだけでも、
お客様への見え方といったものは変わってきます

以前、他の不動産会社さんで約8ヶ月間も賃貸募集をしていたファミリー物件を、
当社にお任せ頂いてから約1ヶ月で客付けが完了したことがありました

もちろんこれはその時ごとのタイミングの問題もあるのですが、
そのタイミングが来た時に、チャンスを逃さないためには、
物件の賃貸条件を魅力的なものにしておかないといけません


2.募集を依頼する不動産業者を選定する。

不動産業者が出した賃料査定を元に、
媒介を依頼する不動産会社を選定します。

ポイントとしては、

・客付けが出来そうか?(希望条件で、早く貸せるか?)
・入居者の選別は信頼できそうか?(管理をしっかりと知っているか?)
・入居後の各種対応(クレーム・家賃滞納・退去精算・収支報告など)が、
 スムーズに出来そうか?
・希望する特殊な契約内容に対応できるノウハウがあるか?
・担当者は誠実か?

などを抑えておけばいいと思います


3.内装業者を選ぶ。

今まで住まれていたお部屋を貸し出す場合や、
賃貸に出されていたお部屋を再募集する場合には、
室内のリフォームの計画を立てなければいけません

築年数や入居期間の浅い物件であれば、
ルームクリーニングだけで済む場合もありますし、
逆にお部屋の使い方によってはクロス(壁紙)の張替や、
キッチン部分など水回りの床CFの張替が必要になる場合もあります

初めてのオーナー様や、不動産業に詳しくない方の場合は、
何やかんやとやることを付け加えられて、
余計な工事までやらされてしまわないように気を付けて下さい

もちろん、ルームキューブではぼったくりのようなことは、
一切ありませんのでご安心を


4.賃貸入居開始可能日を設定する。

リフォームのプランと工程が仕上がったら、
リフォームの完了日が確定します

そちらが決まれば、入居可能日が決められるようになります

「~上旬頃」とかって募集に出すことも可能ですが、
仮に工事が伸びてしまって「~中旬頃」とかってなってしまうと、
既に賃貸のお申込が入ってしまっているような場合に、
トラブルになってしまう場合もありますので、
曖昧な入居開始日を設定するのであれば少し余裕を持って先にしておいた方がいいです


以上が募集開始までの流れになります

これに対して、ルームキューブではオーナー様の手を煩わせないよう、
物件自体の調査(共用部分、管理組合の件、登記簿関係など)を行わせて頂いております

管理組合や共用部分に関して、特段伝えておいた方が良さそうな事があれば、
担当まで一言、お声掛けをして頂けたらと思います

賃貸募集に関しては、信頼できる不動産業者に任せておけば、
そこまで手間のかかることはありません

是非、お気軽にお問い合わせ頂ければと思います

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