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最高裁、「更新料は有効」判決について

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こんにちわ。
台東区賃貸管理センターの桜井です。

昨日、最高裁で争われていた賃貸住宅の更新料をめぐる審理は、
原告側の更新料は無効とする主張を退け、
更新料は有効であるとの判断を下しました

賃貸住宅の更新料が有効であるとする判断理由は以下の通り。

1.貸主側の収益となる。
2.賃料の補充や前払いとなる。
3.契約継続の対価となる。
(2、3の複合的な理由により、借主にとって円満に賃貸借契約を継続する事が出来る為の性質をもつ。

が主な理由。


【1に関して】
更新料は、確かに貸主側の収益となります。
建物を維持・賃貸していくためには様々な出費があることも理解しなくてはいけません。

一般的な設備故障や、外壁、屋上、共用部分などの補修工事など、
中には数百万円単位で費用がかかってしまうものもありますので、
「東京共同住宅協会」が言っているように、
「賃貸経営のうち、8割以上が個人大家。全国的に空室率も高く、
更新料がなくなると、経営が立ちゆかなくなる大家は多い」

ということも、現場で様々なオーナー様の声を聞いていれば理解もできます。


【2に関して】
正直あまり何を言っているのかわかりませんが、
賃料を下げ、紹介される機会を増やしながら、空室を埋め、
収支の欠けた分は更新料で穴埋めする
といった計算をし、
賃貸経営をされている場合は、話はわかります。

今回の訴訟のケースでも貸主側の主張として、
月々の賃料を下げ、前払いの意味を含めていたという主張があり、
いわゆる、「ボーナス払い」的な特質の特殊な賃貸借契約のケースのことでしょうか?

更新料に対して個々の契約それぞれで、
異なる意味があるのかと考えれば、そこも納得は出来ます。
まぁ、そんな「家賃を減らすけどその分は更新料でもらうよ。」なんて、
空室対策の為の一種の手段であり、

「私、普段は金のかからない女と思わせてるけど、
実はその分イベント事のときには思いっきり弾んでもらってるのよ。」

って言っているようなもので、
そんなことを借主側(彼氏側)いちいち説明する貸主はなかなかいないような気もします・・・

どんな契約になっているのかはきちんと契約書にも記載されているのですから、
しっかりと確認して、納得してから契約するように
したいですね。


【3に関して】
これに関しては正直個別の理由としては意味が分かりません。
「継続契約の対価」って何なんだろう?

ただ、2と3の複合的な理由によりという文言が付け足されていることから判断すると、
契約を更新するときには更新料がかかりますという契約を、
両者で確認(書面上含む)した上で賃貸借契約を結んだにもかかわらず、
後から、「やっぱり更新料は払いたくない」なんて言っていたら、
賃貸借契約を円満に継続していくことが出来ない
ということを言いたかったのでしょうか?

つまり、事前に確認することが出来るものであり、
契約内容に納得がいかなかったら契約をしなければいいのに、
あとから契約の内容に異議を唱えるなんておかしいということでしょうか?

消費者契約法にてらして、暴利的ではない、違法性がないと判断されうる範囲の物を、
借主側の都合や主張に合わせて変更していくことは過剰な消費者保護
だという判断ですね。


また、ある案件で原告が訴えていた、
「更新料の事なんて知らなかった。」、「不当で高額だ。」という主張に対しては、

・更新料が慣習として定着していることは広く知られている。
・更新料の条項が契約書に記載されている。
・更新料が賃料、更新期間に対して高すぎるなどの特段の事情はない。

といった理由でこちらも退けられました

確かに今回の一連の案件の中には、更新料を数回払っておきながら、
最後には数ヶ月分の家賃を滞納し、退出した後、
更新料なんて知らなかった、支払った更新料は無効だとしている案件もありました。

滞納した家賃分の支払いに困ったから、
更新料にケチを付け、支払いを拒もうとしたのかなという、
少し大家様側の目から見ると、疑いの目で見てしまうようなケース。

「大家は契約の内容を勝手に策定し、毎月高額の家賃を徴収している贅沢な金持ち。」
「入居者は、不当に金を支払わなきゃいけない契約を結ばされた善良な被害者。」

といった図式を描き、大家様や不動産会社を叩こうとしたのかなとも思ってしまいます


・・・とまあ、ここまでは最高裁の判断に則った解釈をしてきましたが、
概ねは僕は後だしジャンケンが嫌いという個人的な理由から、今回の判決に納得しています。


そこで不動産会社や大家様・オーナー様などの貸主側が、
今後、どういった方法でお客様へサービスを提供したり、
信頼を勝ち取っていくかということを考えるのが重要
です


「更新料を払いたくない。」といったニーズに応えるために、
競争力のない物件や、空室期間が長引いている物件は、
「更新料不要」を打ち出せばいいと思います

本日、当社でも早速導入致しましたが、
最近、少しずつ広がりを見せている「めやす賃料」の表記を徹底すればいいと思います。
(めやす賃料:4年間その物件に住んだ際、一ヶ月毎にいくらの支払いが生じるか)

更新料のかかる物件に関しては、紛争防止条例の説明と同じくらい、
契約時にしっかりとその事を説明していくようにすればいいと思います。


大家様も、我々のような不動産会社も、
今回の判決に胸を撫で下ろし、安心しているだけではいけません。

最高裁の判断で更新料は有効だとされましたが、
更新料に対する借主側からの多くの意見があることを忘れてはいけません。

どうすればそういった声に応えることが出来るのか?
そうすれば、契約条項をしっかりと納得して契約頂けるのか?

判決は出ましたが、親切・丁寧な不動産会社となることを目指して、
これからも追求していくべき大切なテーマです

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