不動産投資・賃貸経営の方法をまとめた記事更新情報(5/21)


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こちらのブログはwordpressへ移行しておりますが、
いまだにご来訪をいただいておりありがとうございます。

最新の記事の内、これだけは読んでおいて頂きたいなと思うものを、
幾つかピックアップ致しますのでご覧頂けたらと思います

①「不動産投資」で逆ザヤ・持ち出し。どうすればいい?
 毎月の持ち出しを「年金だ」・「生命保険変わりだ」・「所得税の還付分だ」などと、
 自分自身を納得させてしまっていませんか?
 その不動産投資、大間違いですよ!

②【不動産価格は下落?】バブルの今は買うな?
 少し前まで、不動産価格は踊り場に来ているって言ってましたよね。
 さて、今はどこにいるんでしょうか?
 もう、階段を少しずつ、ではなく、一気に転げ落ちることがあるんじゃないか?
 なんて心配している人も多いと思います。

 心配している人が増えると、不安が煽られ、相場は落ちていく気がしますよ。

③中古物件をリノベーション!利回り計算は?
 お願いですから、原状回復費も踏んだリノベーション工事の費用全額で、
 利回り計算をしないでほしいなと思います。
 そのリノベーションが高いか安いかの判断も、
 そもそもの原状回復に掛かる費用によって異なりますからね!

④「空室対策<売上」な「銭ゲバ不動産会社」は嫌だ。
 あなたの管理会社、本当に空室対策してくれていますか?
 本気で募集活動やってくれていますか?
 疑って見てみるのもたまにはいいですよ。

⑤【騙し】新築賃貸アパート投資は危険?
 もうそろそろ化けの皮がはがれるであろう「ちょっと田舎の新築アパート投資」。
 こんな物件買う余裕があるなら、中古区分買ってリノベーションしましょう。
 当社でオススメ物件をいくらでもご紹介します!

まだまだ過去の記事でも面白いのがあります
今後共ルームキューブを宜しくお願い申し上げます!


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民泊とマンスリーマンション、ウィークリーマンションの違い


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先日更新しました民泊に関して厳しくなるんじゃないかという記事、
台東区は民泊禁止か?」は同業の不動産業者からも反響が入るほど、
現在の民泊(Airbnbなど)に関しては多くの意識が高まっているのを感じました

今後も継続的に情報を提供できればと思っています

しかし、民泊が旅館業法に違反しているから駄目だと言われながらも、
やはりずっと気にはなっていたこと。
それは・・・

「マンスリーマンションやウィークリーマンションと民泊は何が違うのか?」

ということ

ウィークリー・マンスリーマンションは東京においても、
区分所有者や管理組合がある分譲賃貸マンションを借り上げ、
民泊と同じように家具家電、ベッドやリネンを提供しているのに、
どうして何ら問題なく営業を続けていけるのか?

どうして民泊だけが旅館業法や区の条例を気にしないといけないのか?

今回はその辺を書いていってみたいと思います。

~「民泊とマンスリーマンション、ウィークリーマンションの違い
に続きます。(Wordpressに移動します。)~

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Airbnb関連株の上昇と代行業者


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先日、某大手不動産会社が民泊ビジネス(Airbnbなど)に参入を発表したと同時に、
関連株が急上昇したというニュースがありましたね。

また、不動産投資を手掛ける投資家さんたちも
こぞって民泊ビジネス(Airbnbなど)への参入を目指し、
そういった風に転用できる賃貸物件がないかという
お部屋探しのお問い合わせも増えてきております

そういった状況は、来日観光客が増える現状においては
より多くのニーズを見越して個人的にはいい傾向なんじゃないかと思う反面、
既存住人とのトラブルや、旅館業法との絡みとの間で
あまり良くないんじゃないかという感覚も持っております

そして民泊ビジネス(Airbnbなど)が増えていくにつれて
成長を続ける民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者にも様々な種類の会社があり、
一概に民泊ビジネス(Airbnbなど)は儲かるとも言えず、
逆に儲からない提案をされてしまっている投資家の方もいらっしゃいます

民泊ビジネス(Airbnbなど)は儲からないのか?
民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者はなぜ儲かるのか?

今回はそんなことを裏の方まですっぱ抜いて書いてみたいと思います。

Airbnb関連株の上昇と代行業者(Word press)』
続きはこちらのリンクから

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不動産の減価償却とは?その計算方法まで


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不動産投資を行うことにより、家賃収入が増えてしまい、
所得税が増えてしまいます。

「所得税が増えるからあんまり儲からないじゃないか。」

とお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、
不動産の減価償却という仕組みをうまく用いることにより、
収入を確保し、更に手元には不動産を残すという2つの得を生み出すことが出来ます

それではそんなお得な不動産の減価償却っていったい何なのでしょうか?


◆不動産の減価償却っていったい何?
取得した不動産が将来にわたって、年々老朽化して朽ちていくものとして、
その分を毎年「減価償却費」として計上することが出来ることを言います。


◆減価償却の対象は?
国税庁のページにはこう書かれています。

「事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は、
一般的には時の経過等によってその価値が減っていきます。
このような資産を減価償却資産といいます。
他方、土地や骨とう品などのように時の経過により価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません。」


つまり、不動産投資においては土地以外の建物や設備が、
減価償却の対象となります


◆減価償却の何が得なの?
減価償却費として計上される分は、賃貸経営・不動産投資において「経費」(損金)として認められます。

例えば家賃収入が年間50万円で減価償却費も50万円だとすると、
不動産投資を行うことにより発生する所得税は0円ということになりますね


◆減価償却費の計算方法
一般的に、不動産における減価償却費の計算方法は以下の通りとなります。

「減価償却費の額=取得価格×耐用年数に応じた償却率」

つまり不動産を3,000万円で取得し、土地が1,800万円、建物が1,200万円の場合は、
減価償却費の計算に用いる「取得価格」は1,200万円となります
※区分の分譲マンションなどで土地と建物の価格が分かれて記載されていない場合は、
固定資産税評価額より土地分と建物分を案分します。

また、耐用年数は建物自体の構造によって異なり、
全ての構造において住宅用として用いられている場合、

【構造による耐用年数】
・木造・合成樹脂造のもの:22年
・木骨モルタル造のもの:20年
・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの:47年
・れんが造・石造・ブロック造のもの:38年
・金属造のもの(重量鉄骨など):34年


など、細かく定められています。
※詳しくは国税庁のHPでご確認ください。


◆中古物件の場合の減価償却費計算にはまずは耐用年数を割り出す
上記してきたものは一般的に新築物件に当てはまるもので、
中古物件の場合は以下の簡易式でまずは、耐用年数を計算します

【耐用年数経過後の物件の場合】
耐用年数=法定耐用年数×0.2
※例 RC造で47年以上経過している建物
 47×0.2=9年(端数切捨て)

【耐用年数途中の物件の場合】
耐用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2
※例 RC造で築後20年経過している建物
 (47-20)+20×0.2=31年


◆実際に年間の減価償却費を計算してみましょう!

上記を踏まえて、中古マンションを取得した場合の減価償却費の計算をしてみましょう

【例】平成26年5月に下記条件のRCマンションを取得した場合の減価償却費

建物価格:1,500万円
建築年数:15年

①耐用年数を計算する。

 (47—15)+15×0.2=35年

②減価償却費の額を計算する。

 1,500万円×0.029(耐用年数35年の償却率)=43.5万円

 ※参考にした「減価償却資産の償却率表」はこちら
 減価償却資産の償却率表


以上、不動産の減価償却の仕組みと減価償却費の計算方法でした

こういった税法上の恩恵をうまく使って、
上手に資産を増やしていきたいものですね

ご相談は是非ルームキューブ、担当:榎本(エノモト)まで

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Reins(レインズ)改革?


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先日、ネットニュースで見ましたReins(レインズ)の改革ニュース

大手不動産会社などが両手取引をしたいがために、
媒介依頼を受けた物件を業者間に情報を流通させず、
自社内での成約を目的として抱え込むのを防ぐのが目的

ていうか、ここまでインターネットで情報が流通する時代に、
そんなこずるいやり方をしている不動産会社なんてあるのでしょうか

大手、特に三○や住○の看板を抱えたところでは、
以前はしょっちゅうやっていたような気がしていましたが、
最近は賃貸も売買もきちんと情報を出されているなと感じていました

「不動産情報を透明化する」とか、「公正な取引を行う」とか言っているのは、
ごく一部の大手にかみつき、自分たちが正義だというのをアピールする、
いわゆる「ええかっこしい」なのかと思っていました

そんなことを考えながら、今でも一週間以内に出せばいいというルールもあるので、
今回のReins(レインズ)改革は大した問題ではないだろうと思っていたところ・・・

昨夜、夜中にお客様からメールをいただき、調べてほしいと言われた物件で、
朝一確認をしたところ、ありました。抱え込み物件(笑)

お客様に直接確認してくださいと伝えたところ、
「ありますよ、ご紹介中です!」とのこと

この場合の可能性は3つです

1.おとり、かまし物件(実際にない物件や、条件を不正にいじった架空物件)
2.自社隠し物件(今回のReins改革で取り締まろうとしている物件)
3.媒介依頼を受けてから一週間以内の物件(業者間流通させる義務がない物件)


そこの会社さんを調べると、仲介だけで上場したあそことは違う某大手財閥系法人さん。
つまり今回は「3」だろうなとすぐにピンときました

今のお住まいも、それからの物件探しもずっと僕の方でやらせて頂いていたので、
何とか自分が間に入って仲介できないかと考えましたが・・・

「せっかくのいい物件ですし、直接やり取りされた方がいいですよ

と伝えた私


そりゃあそうですよね。
たかが一営業マンの私の都合でお客様の人生を左右するわけにはいきません
ましてや今回の件は誰も悪くありません。

お客様の希望に沿った物件が借りられればそれで幸せじゃないですか

あとは賃貸の入居審査が通るかだけが心配です。
実は今までも何度かお断りされ続けてお部屋探しが延びていただけに・・・。

お申し込みの際の細かい内容についてのご相談に対しては、
しっかりとアドバイスさせていただき、何とか審査通過を勝ち取って頂きたいと思います!!

そして晴れてご契約!お引越しとなりますように!!

とにかく祈りながら、お客様ご家族みなさんの笑顔に出会えたらと思います

・・・まあ、僕の案件じゃありませんが・・・(爆死)


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