投資用物件・売買物件の足が速いです。


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お付き合いさせていただいているオーナー様や、
居住用物件購入のお客様から物件購入のご希望をいただき、
日々物件探しをしております

しかし、最近は売買物件の動きがとにかく早い!
元々、かなりシビアな目線で見ているのでしょうがないのかもしれませんが(笑)
それにしても情報が出てきてその午後には買い付けが入ってるとか・・・。

それでもやはりいい物件はいい物件なので、
どうしても僕のお客様にも薦めたいですし、
それでも早急に動かないとどうにもならないわけで、
なんだかもどかしい日が続いています

こういった良質な物件を購入するにはどうしたらいいのでしょうか?
個人的に感じる良質物件を手に入れるための方法や準備しておくべきことを書いてみたいと思います


投資用物件・売買物件の足が速いです。-Word Press版-』
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売買物件の買付はスピード勝負


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以前からどうしてもやりたくてというか、買いたかった物件。
「自社保有物件」。

一昨日の夜、とある物件の内覧をしてきました。
多少の内装費を掛けることも検討し、買付を入れようと連絡したところ、

「既に買付をいただいているようです。」

の回答

は・・・早い・・・。

そりゃ想定表面利回り16%ですもんね
net利回りでも9.8%

売れちゃいますわ・・・。

立地もいいし、賃貸ニーズも生めそう。
将来的なリノベーションにも向いてそうで、
それでいてコンパクトな30㎡弱の分譲マンション

どうしてその日に買付を入れなかったんだろうと後悔しつつ、
こういった物件があったらすぐに決断しなくてはいけないことを改めて確認しました

弊社は、販売図面に記載されている情報を鵜呑みにはしません。

「想定利回り」は単なる想定ですので再査定をすれば変動があるかもしれません。
しかも、そこには空室リスクや客付期間は含んでいません

また、既に賃貸中の物件で「確定利回り」とされていても、
誰が住んでいるかもわかりませんし、もしかしたらサクラなんじゃないかと疑います

それは弊社が賃貸も売買も行う「賃貸管理会社」だからです

投資家さんの為には、投資家目線で物を見るのももちろん大事ですが、
賃貸不動産業界に従事する者の立場からプロとしての収支を予測することがもっと大事です

「地方の高利回りファミリー物件」とか「海外の投資物件」とか、
更には「民泊用賃貸物件」だとか色々と騒がれていますが、
簡単な口車に乗って「不要な物」を買わされないようにしないといけませんし、
弊社としても自社保有物件にはそんな物件を選びたくはありません

不動産投資は借り入れをどうするとか、利回りがどうとか、
更に言えば将来的なキャッシュフローがどうとかのマネーゲームではありません。

「いいものを買い、きちんと収入を生む」ことが鉄則ですね

不動産投資をお考えの方は是非一度ご相談くださいませ


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クラッシィハウス谷中道灌山W棟 3LDK売買情報!


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10月が始まりました!
衣替え、読書、スポーツ、勉強、食欲、そして別れの季節がやってきました~(笑)!

弊社は今月が第七期最終月

決算の様々な業務がありますが、それをこなすのは私、榎本一人!!
張り切ってやっていこうと思います(汗)!

早速行きます!

台東区の谷中といえば、かの有名な「谷根千」の中でも一番の好立地といっても過言ではありません
そんな谷根千アドレスの築1年高級分譲マンションの3LDKタイプのお部屋が売り出し開始です

物件名:クラッシィハウス谷中道灌山W棟 3F
クラッシィハウス谷中道灌山W棟 3F3LDK 物件写真集

↑物件写真集はこちらをクリックください
※物件の売買情報詳細はこちら

所在地:東京都台東区谷中3丁目25番17号
築年月:2014年4月
構造:鉄筋コンクリート造9階建ての3階部分
専有面積:72.42㎡(壁芯)
分譲会社:住友商事株式会社
施工会社:東急建設株式会社
管理費:¥14790/月
修繕積立金:¥6,050/月
その他:¥1,280/月
販売価格:6,980万円

採光面たっぷりの明るいリビング
ダイニングとリビングをうまく切り分けられるお部屋の形は、
空間を使いこなす方にオススメです

ウォークインクローゼットとウォークスルークローゼットは、
収納力があり、お部屋をすっきりと使用いただけます。

ガス3口コンログリル付カウンターシステムキッチンは、
大人の背の高さに合わせた少しだけ高めの作りとなっており、
料理の際の腰への負担も少なく抑えられます。

また、高級感のある洗面台のある脱衣所の先にある、
1418サイズの大型浴槽には追い焚き機能付きオートバスはもちろん、
浴室乾燥機にはミストサウナ機能もついておりますので、
自宅で手軽にサウナを楽しむことも出来ます

日頃の疲れを癒す下町、谷根千の街並みに、充実で快適なお部屋。

あなたの東京生活をより豊かにしてくれること間違いなしです。

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内覧、また諸条件も応相談ですのでお気軽に担当までご相談くださいませ

既にお問い合わせがいくつか入ってきております
なかなか出ない築浅高級分譲マンションですので、
ご検討中の方はお早目にお問い合わせくださいませ

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和モダンリノベーションの施工を引き受けてくれる大工さんや工務店さん、
設備屋さん、電気屋さん、内装屋さん、
リフォームやリノベーション会社さんなどがいらっしゃいましたら、
一度情報交換をさせて頂けたらと思っています

他にも空室対策に和モダンリノベーション、DIY賃貸をご検討いただけるオーナー様や、
不動産管理会社さんからのご相談もお待ちしております


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「私も大家です。」の悪徳不動産会社と対決!~後編~


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先日更新させていただきました記事の続きになります。

※以前の記事
「私も大家です。」の悪徳不動産会社と対決!~前編~

明らかに実需用物件と思われる物件をあの手この手の営業で、
投資用物件に見せかけて売ろうとしていた「私も大家です不動産会社」さんですが、
お客様からお断りの連絡を入れていただいたところ、
とんでもない「ゴリ押し」営業会社へと変貌しました

そんな悪徳とも言えるような不動産会社担当者さんの言葉と、
私からのアドバイスを併記していきます

①担当者
 「もう一度話したいから会社まで来てほしい。」


【担当者の心を解説】
・まだ騙せると思っている。


『忙しいの一点張りで。逆に業者が来るように言ってください。』


②担当者
 「何を突然尻込みしてるんですか?。」


【担当者の心を解説】
・断りの理由を探り、営業トークで丸め込もうとしている。
・ヘタレ扱いをして煽ろうとしている。


『理由なんていりません。手持ちで出せるお金がないって答えてください。』


③担当者
 「不動産投資を検討している当社の会員にすぐに転売するから一旦買ってくれ。」


【担当者の心を解説】
・とにかく決済させて手数料が欲しい。
・結局「いい物件」じゃないけど、成績(歩合)の為にもとにかく買ってほしい。
・すぐに購入者がいるか分からないけど、手数料を二回もらえるなと考えている。


『所有権移転登記や短期譲渡の所得税等も加味して
転売して利益が出る数字を確認してください。
また、3ヶ月以内に売れなかったら指定金額で買い取るという証明を出せるか確認してください。』


④担当者
 「買付を入れておいてキャンセルだなんて損害賠償もんだ。」


【担当者の心を解説】
・「損害賠償」をちらつかせればビビッて買うだろうと考えた。
・うちの会社の規模をちらつかせれば手数料より多く請求してくると思うだろうと思わせたい。


『法律上、契約前ですので何ら問題ありません。
ただの脅しです。』


⑤担当者
 「もう一度考え直せ。」


【担当者の心を解説】
・いいからつべこべ言わずに買え。
・もう一回洗脳してやるから時間作れ。


『ここまで契約を強要しておきながら無理ですと伝えてください。』


⑥担当者
 「元付け業者に合わす顔がない。お前のせいだ。」


【担当者の心を解説】
・キャンセルが起こったときはこういう風に脅すんだ。
・うちと元付両方から文句言われるぜと脅してみよう。


『仲介という業務の特性上、キャンセルは当然に起こることがあります。
無視してください。』


⑦担当者
 「(別の物件資料を送ってきて)予算の問題なら、この物件なら買えるのか?」


【担当者の心を解説】
・何でもいいから買えよ。成績(歩合)がかかってるんだよ。
・歩合を見越してカードで買ったものがあるんだよ。


『検討してこちらから連絡しますとお伝えください。』


⑧担当者
 「おい、謝罪しろ。」


【担当者の心を解説】
・買ってもらえないなら謝罪を求める!


『素直にI'm sorry(チェッカーズ)でお願いします。』


⑨担当者
 「もう情報は送れない!」


【担当者の心を解説】
・駄々をこねてやろう。


『いやだ!いい物件があれば引き続き宜しくお願いします!とこちらも駄々をこねてください。』



・・・なんてもうただのDQN営業マンですね

更にここには書けないような節操のない内容もありましたが、
本人の尊厳の為にあえて書くのはやめておきます

その後、超大手元付業者さんの名前も使ってまだしつこく脅してきていましたが、
すみません・・・僕、その会社さんのその支店に知り合いがいるもんで・・・。
全て裏どりさせていただきました
そちらの内容もとてもじゃないですがここでは書けないような内容でした

僕も過去にこの内容に近いやり取りをしている営業マンを身近に見たことがあります。
この不動産業界に根深く残った、悪しき営業スタイルなのかもしれません。

そしてその「私も大家さん不動産会社」の営業マンも我に返ったのか、
なんとか無事、今回の件に関しては退いてくれました

今回だけはどうしても買わせたいという何か特段の事情があったのでしょう。
普段はきっといい営業マンなのかもしれません
もしくは、その会社さん自体は悪徳ではなくいい不動産会社なのかもしれません

「大家さん目線でやっています」っていう業者さんの中にも知り合いがいます
素晴らしい業者さんばかりです

しかし、中にはお客様を狙ったハイエナのような業者もいますので、
充分にご注意くださいませ


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不動産投資を始めようとされているお客様がいらっしゃいます。

潤沢な自己資金を蓄え、さあこれからという時に、
とある不動産会社から紹介されたという物件に買付を入れられました

その不動産会社さんは、大家さん向けのセミナーなどを定期的に行っている、
「私も大家さんです」の一見クリーンな会社。

そして嬉しいことにそのお客様より、
『これでやろうと思ってますが、何となく不安なので意見を聞かせて欲しい。』と、
ご相談をいただけました

地価、市場性、物件価値、運用イメージ、
更には物件を紹介していた不動産会社さんからの提案も含めたairbnb運用まで

そして出した個人的な感想としては・・・
これは投資物件ではなく実需物件

色んな要素を加味して2日間ほど、ご意見させていただきました。
結果、今回は見送りとなりました。

まず基本的なことを言うと、セミナーやって、大家さんを集めて、
それでいて物件を紹介し買付を取るまではいきましたが、
最終的には別の会社である当社にご相談が入るということは・・・

その「私も大家です。」不動産会社さんがどこかで信用されていないということです

そして物件を紹介していた不動産会社さん、
その後のやり取りを伺っても決して大家さんを向いた仕事はしていないように感じました。

「新着出ました!他からも問い合わせ殺到してます!早く決めましょう!」って営業されたようですが、
実際にその物件を見てみると既に数ヶ月売りに出ていた物件

・・・兎にも角にも『嘘』はダメですね。
ここで何となく信用を失うというか、不信感を与えますよね。
また、普段からその会社さんに嘘をつくスタイルが定着しているからか、
「怪しい」雰囲気が出てしまっていたんですね

仕事は真面目にやろうと改めて心に誓いました。

しかし
この会社さんはそう簡単には引き下がりませんでした
ここからお客様と「私も大家です仲介業者」に、
元付け業者さんと弊社を巻き込んだ泥沼劇へと突入するのでした

後編に続く


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