空室対策は民泊から再びリノベーションへ?


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民泊事業がだいぶ話題に上るようになってきており、
その収益性が少し過剰かなというほどに取り上げられています。

既に賃貸物件を所有されているオーナー様や、
不動産には興味がなかった投資家の方たちも含め、
民泊ビジネス(Airbnb等)を始めようという方が増えているように思います

本ブログでも民泊ビジネス(Airbnb等)について事細かく書いてきました

民泊ビジネス(Airbnb等)を始める際に注意するべきことや、
民泊ビジネス(Airbnb等)の落とし穴、リスクや物件選定のコツなど、
実際に初めて見たはいいものの、なかなか思ったようにうまくいかないなどがないように、
出来るだけ突っ込んだことを書いてきました

賃貸物件を所有されるオーナー様にとって気になるのは「空室対策」。
空室をAirbnbに掲載して民泊としての旅行者を集うことを考えられていたり・・・。

しかし、民泊ビジネス(Airbnb等)が大好きで、
民泊ウォッチャーとして見続けてきた私が今感じることがあります

それは、空室対策に民泊ビジネス(Airbnb等)を始めるのは、
少し違うかなというところです。
また、投資として民泊ビジネス(Airbnb等)を始めようというのも、
今となってはもう遅いんじゃないかと思っていたりします


空室対策は民泊から再びリノベーションへ?
(Wordpress記事へ)

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4ヶ月間空室となっている賃貸物件の空室対策


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先日、とある大家さんたちの勉強会の知り合いのオーナー様より、
現在の管理会社さんがいい加減すぎて悩んでいるという別のオーナー様をご紹介いただき、
早速物件の調査を行ってきました

物件は、立地こそあまり良くないものの、
間取りや賃貸条件については十分な競争力がありました

しかし、お部屋には行ってみていくつか気になった点がありましたので、
極力費用の掛からない範囲のものをご提案させていただき、
更に、本日その内の一つをDIYにて直してきました

それは下駄箱!

老朽化が進み、表面のダイノックシートに剥がれがあり、
角がむき出しになっていていました。

ここに服が引っかかったりすると、破れたりほつれたりするだろうということで、
表面にリフォームテープを貼りつつ、剥がれたダイノックシートをパズルのように貼り付け、
更に上からぶつかり防止のコーナーを設置
このコーナー材は基本的には両面テープでくっつけるものですが、
ダイノックシートの貼付も含めて2液混合のエポキシ糊の、
木材も金属もくっつけてしまう強力接着剤で取り付けました!

DIYで下駄箱補修

(思ったより破損がひどかったので手持ちの道具や消火器を使って、
糊が乾燥するまで何とかくっつけてきました

下駄箱を解体し、棚を付けたりする方がリフォーム的にもいいのですが、
今回は予算を抑えるために補修という方法を選びました

これだけで賃貸物件が決まるとはもちろん言えませんが、
少しでも印象が良くなるのであればいいかなと思います

内見も少しずつ入ってきておりますので、
頑張って空室を埋めてオーナー様にいいご報告が出来ればと思います


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繁忙期が終わった後の賃貸物件空室対策


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賃貸の繁忙期が終わった感がありますね。
今の時期に空室になっている物件をお持ちのオーナー様は、
これから先、空室がどれだけ続くのか気になってしょうがないかもしれません

こういった場合に考えられるすぐできる空室対策としては・・・

①賃貸条件を緩和する。

が思い当たるかと思います

しかし!個別具体的に原因を考えないといけません

繁忙期に入居者さんが決まらなかった理由は何なんでしょうか?

・内見がなかった。
・内見は多かったが申し込みに至らなかった。
・4月以降に前の入居者が退去した。
・内装工事が間に合わなかった。

などなど。。。
上記の場合はそれぞれに空室対策を練ればいいと思います

ごくごく一般的な提案ですが、

内見を増やすためや、内見はあったが申込に至らなかった場合は条件変更かリノベーション。

退去がずれこんでしまっていた場合や内装工事が間に合わなかった場合は、
基本的な空室対策を見直し早急に取り組む。

問題はそこ以外にある場合が問題です

・募集が出ていなかった。
・囲い込みをしていて他社に紹介されていなかった。

これは明らかに不動産会社の怠慢です

「繁忙期で忙しかった。」
「他にも募集しないといけない物件があって間に合わなかった。」
「両手仲介をしようとしていた。」

そんなの言い訳にはなりませんね

オーナー様から募集依頼を受けたらすぐに広く募集を出すのが、
不動産会社の仕事です。

それをしていないのにのほほんとされても、
オーナー様にとっては死活問題です。

当たり前の空室対策。
当たり前の募集業務。

基本的なことをした後に条件変更や物件改造などを行う。
それが空室対策に繋がるスタートの話です

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「浦安大家塾」空室対策のセミナーで登壇させていただきます!


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先日、知り合いよりご紹介いただき、今月の4月25日(土)に開催される、
大家さんによる大家さんのための地域特化型勉強会である、
「浦安大家塾」においてセミナー講師を務めさせていただくことになりました

セミナー告知はこちら!

『現役不動産会社社長が語る!
管理戸数4000戸の空室率6%→1.5%を実現したノウハウを大公開!』


・・・何やら大それたタイトルとテーマを主催者である谷本様より頂き、
ちょっぴり萎縮しております

ただ、もう引けないということでレジュメを事前にお送りしましたが、

谷本様 『情報商材みたいで早く次が読みたくなりますね!』

という何やら怪しげなものを押し付けたみたいな微妙な評価を頂戴しました

今回のセミナーの時間は2時間
内容は大きく分けて5部構成

1.空室対策とは?
2.空室対策の基本
3.空室対策の応用
4.不動産会社から見た、やってはいけない空室対策
5.今後の賃貸経営と空室対策と実例


といった感じです

経験豊富な不動産会社さんやオーナー様にとっては、
「既に知っているよ」といったことでも、
それが計画的に進んでいるかを判断する材料になると思います

また、いかに世の中に「間違った空室対策」が氾濫しているかを、
改めて考え直し、取捨選択していただくことが出来るかもしれません

そんなに大きな会場ではないようですが、
ありがたいことに既に会場は満席に近い状態だそうです

ただ、若干空席があるようですので、
ご興味とお時間のある方は是非こちらのお問い合わせフォームよりご連絡頂けたらと思います
↓↓↓
【お問い合わせフォーム】

当日、たくさんのオーナー様にお会いできることを楽しみにしております

引き続き、セミナー資料の作成を頑張ります!

・・・そういえば来週、会社の税務調査でした


◆◆◆「和処 -wadocoro-」ではパートナー企業さんを募集中です!◆◆◆

和モダンリノベーションの施工を引き受けてくれる大工さんや工務店さん、
設備屋さん、電気屋さん、内装屋さん、
リフォームやリノベーション会社さんなどがいらっしゃいましたら、
一度情報交換をさせて頂けたらと思っています

工事代金を極力お安くご提案させて頂きたいので、
自社職人で7割以上の施工が可能な業者さんだと嬉しいです

他にも空室対策に和モダンリノベーション、DIY賃貸をご検討いただけるオーナー様や、
不動産管理会社さんからのご相談もお待ちしております


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【DIY賃貸】ご契約の流れへとなりました!


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国土交通省が、

・空き家の活用やライフスタイルに応じた住生活の提案
・既存の住宅ストックの活用による住み替えの支援

の為に新たに発表した、

○「賃貸借ガイドライン」(報告書第6章)
 貸主が修繕を行わず現状有姿のまま賃貸し(賃料を相場より安く設定)、
 借主が自費で修繕やDIYを行う借主負担型の賃貸借契約の指針を新たに策定


について、弊社では4年ほど前から研究と検討を進めてまいりました

当時から色んなオーナー様にご提案はしていたものの、
真新しすぎたのか、原状回復義務がないということがまだ不審だったのか、
なかなか承諾を得られなかったDIY賃貸ですが、
ついにご賛同いただけるオーナー様が現れてくださいました!

ありがとうございます!

そして第一弾の賃貸募集を始めさせていただいてから二週間後にお申込、
それから二週間後の今日っ

オーナー様と弊社、DIY希望者様と施工業者を交え、
施工内容や工期、賃貸借契約の内容とDIY専用の念書などについて
笑顔のこぼれる綿密な打ち合わせが完了し、
この度、無事にご契約の運びと相成りました

大工工事部分は本物の職人さんに頼まれるそうですが、
表層に関わる部分は出来るだけご自分でやってみたいというお客様です

ご紹介させていただいた担当は別の者なのですが、
私自身も本日でお会いさせていただくのは三回目

とても笑顔の素敵な明るくて活発な方で、
完成後のお部屋も見せて頂けるということで今から仕上がりがとても楽しみです

また、オーナー様も本日の出会いにご満足頂けたようで、
「もう一部屋やってみましょうか?」ということで、
ルームキューブのDIY賃貸、
追加でもう一部屋の募集が開始となりました!


そちらの物件情報はこちら

不動産業界ではまだまだ最先端を走っているであろう、
ルームキューブのDIY賃貸

施工時、更に入居後、そして退出後までを見据えた新たな取り組みを、
今後もご期待くださいませ

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