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査定以上の賃料で成約

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先日から新たに募集を始めさせていただいた賃貸マンションですが、
募集開始から1週間でお申し込みを頂くことが出来ました

こちらの賃料査定は近隣相場を綿密に調査した結果、
16.5万円程度だったのですが、実際の募集は退去前だということもあり、
1万円ほど高く募集させて頂いておりました。

お部屋自体は希少性のある物件でしたので、
その程度でも成約することは可能だとは思っていましたが、
無事、オーナー様の希望賃料でのお申込となり、嬉しく思います

僕の家賃査定でよく言われるのが、
「少し査定安くない?」です(笑)

そう言われながらも、長い不動産業界経験の下、数多くの不動産を見てきた者として、
賃貸の査定を行う際は以下のような基準で見ております。


1.他の不動産と比較して競争力が確保できるか?
2.数ヶ月も空室となってしまわない賃料はいくらくらいか?
3.住んでいただける方が納得していただける賃料か?


ご希望と賃料査定の間に差があることはしばしばですが、
「ただ、実際にはこれくらいなんだろうなと思っていたよ。」
と、査定を見て頂いたあとに言われることもよくあります。

基本的に、「あそこの不動産会社方が高い査定をしてくれたからそっちで頼もうかな。」
なんて考えの方はとんでもない落とし穴にはまります。


高い賃料で募集を出しても借りてもらえるかはお客様が決めます。

「もしかしたら借りてもらえるかもしれないので。」という理由で、
高めの賃料設定で募集を出す不動産会社は信用してはいけません。

仮に高い査定だったからと言って募集を出しても誰にも借りてもらえないまま、
「やっぱりだめだから賃料下げませんか?」なんて言われるのもなんだかなと思いますよね

査定がいくらであれ、実際に募集に出す賃料を決めるのはオーナー様です。

空室期間なんて痛くもかゆくもなく、
とりあえず高めの賃料で借りてもらえる人を見つけて、
表面上の利回りを上げて売却を考えているとかいう場合以外は、
借りてもらえる適正な賃料を設定することが大事です

もしかしたらあと3千円高くても借りてもらえたかもしれないなんてのはあとの祭りであり、
3千円高かったら借りてもらえなかったかもしれないということと表裏一体かと思います。


もちろん、それぞれの不動産会社にも「リーシング力」というものがあります。
しかし、お部屋を借りてもらえないのはそこも責任も大きいのですが、
元々の賃貸条件設定がおかしいということもあるかもしれないと疑ってみるのもいいかもしれませんね


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【契約更新】賃料交渉の成否の行方

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一般的な賃貸借契約の契約期間は2年間
その後は更新を行い、更に2年間の契約期間が延長されます。

この更新時に、他のお部屋が安く出ているからという理由で、
家賃の減額交渉を行いたいという入居者の方もいらっしゃいます。

「他のお部屋が安く募集に出ていたから。」

正直、これだけの理由では家賃を下げてもらう理由にはなりません
設定されている家賃には諸々の要因が重なって設定されているものなのです

お金は大事です。


お金に関することだけで言えば、初期費用や更新料、
更に言えば月々に掛かる何らかの費用などがそうです。

駐車場も借りてくれてるから少しなら交渉に乗ろうとか、
そういったところが交渉の材料にはなります

他には目の前に建物が建ち、物件の状況が変わったとか、
何らかのデメリットが新たに発生したときなども、
家賃が変動せざるを得ない状態かもしれませんね

「隣の部屋の賃料の方が安く募集に出てたから。」といっても、
そのお部屋の方がどっちかというと日当たりが悪ければ、
それなりの賃料が設定されていたりしますので交渉の余地はありません
分譲マンションとかであれば、オーナー様がそれぞれ違うので、
他のお部屋の家賃はほんの少ししか関係してきませんね


それ以上の賃料交渉・・・物件の価値自体は変わらない場合の賃料交渉・・・。

不動産業界に長くいると、上記してきたような当然の事柄を踏まえた上で、
そういった判断基準とは別に、その物件の賃料交渉に応じる方がいいのか、
お引越ししていただいても新規の入居者様に住んでいただいた方がいいのか、
経験と実績に基づき、細かなご提案をさせて頂くことが出来ます

また、交渉をされてきた入居者様の対応を見ながら、
それに応じる方がいいのか、あくまで契約だからと断ってしまう方がいいのかも、
大体は把握できます。

オーナー様にとって一番メリットが出る方法はどれなのか?
入居者様にとってご納得頂ける選択肢は何なのか?

そういったことを総合的に勘案してご提案をさせて頂く、
そんな賃貸不動産管理会社でいられたらと思っています


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「すぐ決まる!」賃貸不動産家賃査定の妙

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賃貸物件の家賃査定を行う場合、業者さんによって様々な方法があることは、
以前の記事でも書かせていただきました

査定には地域性や最寄駅、オーナー様の賃貸の成約までの意志の強弱、
物件自体の競争力や周辺物件との競合性などがあることが分かって頂けたかと思います

じゃあ、今回の記事のタイトルの、
「すぐ決まる!」賃貸不動産家賃査定の妙って、
わざわざ別で記事を角っていったい何なんでしょうね

一言で言いますと「心理学」です

あまり深い細かい家賃査定数字の「からくり」みたいになると、
その部分を不動産業者が書くと何かいやらしいので、
今回は「決まりやすい家賃設定」をするための考え方を書かせていただきます

◆「すぐに決まる家賃設定」のコツ

1.「予算を超えてるけど、これくらいなら。」の家賃設定
2.「これ、やっぱり少し安いよね。」の家賃設定
3.「これってこんなもんなんだろうね・・・。」の家賃設定


上記3つにこしたものはありません

よく意味が分からないという人は、
・経験豊富を自負するオーナー様なら是非お問い合わせを
・不動産はまだまだよく分からないというオーナー様は賃貸管理をお任せを
・お部屋探しのお客様には家賃についてよく分かるように説明させて頂いた上で、
 どこまでなら家賃交渉がいけそうかを判断し、強気で交渉します
・不動産業者なら心を入れ替えてうちに入社して僕の下で修行しなさい(笑)

簡単に言うと、「交渉なしでも借りたいなと検討してもらえる賃料設定」のことです

「高値で出しておいて、指値が入ったら下げよう。」なんていう家賃なら、
初めから下げておきなさいと思います

また、不動産業者がオーナー様からのお問い合わせに対して、
高い家賃査定や売却査定を出しておいて、
「借り手、買い手が付かなかったら価格を下げよう」なんてのも、
ある意味、詐欺、愚の骨頂です

・・・具体的なノウハウを書かないと、
今、改めてこの記事を読み返してみても答えが見えないかもしれません。

そういう場合は上記した3つのコツのどれかに当てはまるだろう家賃設定をしてください。
そうして設定された家賃設定に自信がなかったり、根拠もないかもしれませんが、
きっと誰かが借りてくれます

お問い合わせを頂けましたら、丁寧に説明させて頂きますので、
募集予定の物件の概要をお伝え頂ければと思います

【関連記事】

 「賃貸査定の依頼について

 「地域でみる賃料査定、最寄駅で見る賃料査定

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賃貸物件を高く貸す方法は?

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時々家賃の査定をさせて頂いて、
「他社さんは一体いくらでこの物件の査定を出すんだろう?」
なんて思ったりします。

あ、こんばんは、榎本です

不動産会社が仕掛ける「家賃査定の罠」ってあると思います。

先日もどう考えても16万円程度の物件に対して、
「他の会社さんからは19万円だという査定が来ている。」と言われ、
びっくりしました

それを見たら物件のオーナー様は「高く貸してくれるっていうところに頼もう。」
なんて勘違いしてしまうだろうのにどうして?って。

そりゃあ高く貸したいと思うのは当然ですが、
「身も蓋もない誤った情報」を鵜呑みにしてはいけません

お部屋を高く貸したいのであれば、
それなりの要素が必要になります

リノベーションという手もありますが、
まずはお金を一円も掛けずにやれることを考えます。
そこに赤字で追加提案を行います。

【お部屋を高く貸すには?】
1.初期費用を下げる。
 これは常套手段ですよね。

 →ついでに家賃も少し下げると効果UP

2.入居審査の条件を緩和する。
 「なかなか審査が通らない方」に門戸を広げれば高く貸せます。

 →「ペット可」・「楽器可」・「事務所可」などの条件を付けると、
  更に広いニーズを掘り起こせますが、
  近隣や管理規約などとの調整が必要です。


3.フリーレントを付ける。
 実質的な出費はありません。
 空室期間を考えると有効な手段です。

 →ついでに家賃も少し下げると効果UP

4.お部屋をきれいに掃除する。
 内見時の見栄えを良くしておくことはとても重要です。

 →小さな小物を設置したり、ブラインドや照明を付けるだけでも効果UP

5.余計な初期費用を省く。
 鍵交換代や契約事務手数料、室内消毒代などの初期費用をなくすだけで、
 初期費用が下がり、契約への敷居が低くなります。

 →そういう金銭を取ることが規定となっている不動産会社の管理を外して、
  地場で頑張っている業者に客付けを依頼してみるのも手です。


6.共用部分の管理もしっかりと行う。
 分譲マンションの場合、組合の総会などに積極的に参加して意見を発信したり、
 個人オーナー様の物件の場合は巡回清掃業者などに細かく指示出しをし、
 物件の美観を保ち、向上させる。

 →最悪の場合、業者の変更も視野に入れた話をしてみる。

7.情報が流通しているかチェックする。
 情報が流通していないことにはお客様すら付きません。
 各種ポータルサイトや通常の検索などで探してみて、
 情報が出ていないければ指摘する。

 →インターネットの普及についていけていない業者さんに依頼されている場合、
  既に「高く貸す」どころか「借り手が付かない」ことになります。
  こちらも募集依頼をする会社さんを変更されてみる方がいいかもしれません。


あまり強欲になるのも良くありませんが、
出来ることや当たり前のことはしっかりやり、
賃料に見合う価値を引き出すことが一番重要ですね


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一昨日、新規の賃貸査定を頂いたオーナー様とお会いしてきました
複数社の相見積もりのような比較検討をされているとのことでしたが、
弊社が出させて頂いた査定が「高くも安くもなく、実勢に近そうだ。」ということで、
一番期待をしていましたとの声を頂きました。

もちろん、そういった「相場感」がないオーナー様がほとんどなので、
高く査定した方が会社としての「見栄え」はいいのですが、
弊社はそんな「嘘」の情報をお伝えしてもしょうがないと考えています

諸々、募集から賃貸管理の事までをご説明させていただき、
最後に言われた言葉は、

「色々と話を聞いてルームキューブさんにしようと思ってはいるけど、
まだ他の話を聞いていないから今の段階では答えを出せないから待ってくれ。」



もちろん、「はい。じっくりと検討された上で良いお返事が頂けたらと思います。
とお伝えし、帰社。

その後、また別の新規オーナー様と食事会
そのお酒の席でも、

「どこの不動産屋にしようか検討している段階で、
榎本さんが言ってくれたことが一番まともに聞こえたし、裏がなさそうだった。
賃料査定も一番高いところと1.5万円違ったけど、嘘がないんだろうなと思ったよ。」

なんて嬉しい事を言っていただけました

オーナー様も(記憶が飛ぶまで)いっぱい飲んで、
僕自身もとても楽しい時間を過ごさせていただきました

そして本日、一昨日お会いさせていただいたオーナー様から連絡

「先日はありがとうございました。
お部屋の件、お願いしようと思います

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オーナー様方、何から何まで本当にありがとうございます。
弊社の事を理解して頂き、心より感謝いたします

こうやって真剣にやっていることが認められることが、
本当のやりがいになっていきます。

これからも真摯・真剣・真面目に取り組んでいきます


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