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民泊ビジネス(Airbnbなど)はどうなるのか?~Part2~


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少額の投資で大きなリターンを得ることが出来ると言われる「民泊ビジネス」(Airbnbなど)
現時点では旅館業に抵触するグレーではないブラック(違法)ではありますが、
「個別具体的なケース」によってその解釈が難しいという状況のもと、
外国人観光客が訪れる地域を中心に増加傾向にあります

(前回の記事はこちら「民泊ビジネス(Airbnbなど)はどうなるのか?~Part1~」

その「民泊ビジネス」(Airbnbなど)が、今後どうなっていくのかを、
個人的な見解を踏まえて未来予想をしてみたいと思います

まずは大まかな流れの予想を。

①空き家問題を解消する新しい不動産活用の形として、
都市部を中心に「民泊ビジネス」(Airbnbなど)を認める動きが出てくるかも?


 空き家に困るオーナー様にとっては数日間でも住んでいただけて、
 宿泊料という名目で収入が見込める「民泊ビジネス」(Airbnbなど)は、
 高騰するホテルの宿泊料やホテル不足に頭を悩ませる旅行者にとっても、
 お互いにプラスであることから許容する動きが出てくるかもしれません

 その場合は、旅館業法との絡みもあるので、「経済特区」として国が大々的に認めるか、
 各地方自治体の「条例」の中で認めていくかのどちらかかと思っています。

②既存の「民泊ビジネス」(Airbnbなど)を行っている物件を届け出させて、
新規の参入を抑止する可能性も?


 こちらは可能性はとても低いと思いますが、
 当面は既得権益については認めておき、それ以上の拡大を防ぐことも、
 無用な混乱を生まないためには考えうる一手かと思います。


上記のように少なくとも東京オリンピックまでは、
数々のさらに重要な課題を抱えている国としても、
「全面禁止にする」ほどの重い腰を上げることはないように思っています

しかし、国ではなく更に柔軟に動くことの出来る組織、
地方自治体や、分譲マンションの管理組合、一棟マンションのオーナー様、
物件の管理会社などが「禁止」を謳うことにより規制が掛けられるんじゃないかとお思っており、
こちらの方がより現実的に種々の問題を解消できるような気がしています

③個別具体的事案や、地方自治体の判断により、
「禁止」としたり、「許可制」にすることで規制が掛かるかも?


 旅館業法の適用を議論する前に、個別具体的事案をじっくりと検討し、
 「民泊ビジネス」(Airbnbなど)を行ってもいい物件なのか、
 それともダメな物件なのかの線引きが行われていくような気がします

 分譲マンションの場合は管理規約に「民泊ビジネス」(Airbnbなど)禁止の条文を追加することで、
 地方自治体の場合は禁止と許可のエリアの線引きを行うことで、
 一棟物件のオーナー様についてはマンション全体のルールを明確化し、賃貸借契約書内に記載を行うことで、
 または管理会社が「民泊ビジネス」(Airbnbなど)禁止の賃貸借契約書を作ることなどにより、
 「民泊ビジネス」(Airbnbなど)に規制を掛けた上で、
 一戸建てなども含め、「民泊ビジネス」(Airbnbなど)を行っているという届出を、
 各地方自治体へ行ったり、許可を得ることが義務化されるかもしれないなと思っています


以上、「民泊ビジネス」(Airbnbなど)については、
コンサルティング含めて運用が始まっているところもあります。

もちろん、オーナー様の許可も得て、収支の最適化のために
色々と試行錯誤しつつ物件の借り手となる運営会社の選定までも行っております

「全面禁止」ということはないかと思っておりますが、
まだまだ先は分からない原状、様々な対策を講じておいた方がいいかもしれませんね


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民泊ビジネス(Airbnb)はこれからどうなるのか?~Part1~


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最近、大きなお金を動かして賃貸用不動産物件を購入して賃貸するよりも、
賃貸物件を借りて「民泊ビジネス」(Airbnbなど)を始める方が、
投資家さんにとってはローリスクハイリターンであるということで、
あちこちでセミナーも開催されております

そういったセミナーの内容を鵜呑みにして「民泊ビジネス」(Airbnbなど)を始める際、
注意しておかないといけないことをいくつか挙げたいと思います


「民泊ビジネス」(Airbnbなど)の注意点と問題点

法的にはグレーというか正直なところ違法です。

旅館業法には下記のように定められております。

--------------------
旅館業法(昭和23年7月法律第138号)
1 定義
 旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されており、「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」とされている。旅館業は「人を宿泊させる」ことであり、生活の本拠を置くような場合、例えばアパートや間借り部屋などは貸室業・貸家業であって旅館業には含まれない。
 また、「宿泊料を受けること」が要件となっており、宿泊料を徴収しない場合は旅館業法の適用は受けない。
 なお、宿泊料は名目のいかんを問わず実質的に寝具や部屋の使用料とみなされるものは含まれる。例えば、休憩料はもちろん、寝具賃貸料、寝具等のクリーニング代、光熱水道費、室内清掃費も宿泊料とみなされる。
 また、宿泊施設付きの研修施設(セミナーハウス)等が研修費を徴収している場合も、例えば当該施設で宿泊しないものも含め研修費は同じとするなど当該研修費の中に宿泊料相当のものが含まれないことが明白でない限り研修費には宿泊料が含まれると推定される。ただし、食費やテレビ・ワープロ使用料など必ずしも宿泊に付随しないサービスの対価は宿泊料には含まれない。
--------------------


また、「民泊ビジネス」(Airbnbなど)についての現時点での政府見解としては、

--------------------
・個人間の宿泊施設の提供は個別具体的なケースごとに判断されるため、
一概には答えられないとしつつも、
一般に、宿泊料を受けて、寝具を使用して施設を人に利用させる営業であれば、
「人を宿泊させる営業」に該当すると考えられております。
なお、「営業」に該当するか否かは、社会性をもって反覆継続するか否かによって判断されます。

・現時点で旅館業以外の「民泊ビジネス」(Airbnbなど)について特例などを設けるつもりはないようです。

・一概には答えられないとしつつも、一般に、契約の形態(賃貸等)にかかわらず、
施設の管理・経営形態を総体的にみて宿泊者のいる部屋を含め、
施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること、
及び、施設を利用する宿泊者が、その宿泊する部屋に生活の本拠を有さないことを
原則として営業しているものであることとの要件を満たす場合には、
「人を宿泊させる営業」に該当すると考えられております。
--------------------


つまり・・・

「個別具体的なケースについて一概には言えないし
今すぐ取り締まるということについて方策はないが、
「民泊ビジネス」(Airbnbなど)は合法とは言えない。」

という見解で一致しております

地域によっては既に「民泊ビジネス」(Airbnbなど)を禁止する条例を設けた自治体もありますが、
全国的に見ればまだまだそういった規制は進んでおらず、
本格的な法整備や規制が始まる前に短期で収益を確保しようという動きが、
投資家さんたちの間には広がっているような気がします

「民泊ビジネス」(Airbnbなど)は、私たち不動産賃貸業に携わる不動産会社にとっても、
また、旅館業の適用を受けるホテルなどにとっても影響を及ぼす全く新しいビジネスです

また、かつての太陽光によるソーラー事業等とは違って、
収益性は高いですが、万が一の撤退のリスクも小さいという点が、
まずます「民泊ビジネス」(Airbnbなど)用物件を増やしているという状況にあります

長くなりましたので今回はここまでにしておき、
次回の記事では、これから「民泊ビジネス」(Airbnbなど)はどうなっていくのか、
未来予測を書いてみたいと思います

「民泊ビジネス(Airbnbなど)はこれからどうなるのか?~Part2~」へ続く

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猫がバルコニーに迷い込んでいるという入居者様が・・・。


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弊社管理物件において珍しいトラブルが発生しています。
それは分譲マンションの一室のことですが、
入居者様が猫をバルコニーで飼育しており、
他のお部屋に出入りしたり、臭いが発生しており迷惑が掛かっているとのこと

そして管理組合よりオーナー様を介して弊社に連絡が

さあこれは困った!
バルコニーの専有使用権はあるでしょうけど、バルコニーは共用部!

そうなんです!
バルコニーは共用部なんです!

共用部の使用に関するトラブルは共用部の管理会社の対応範囲ですが、

・入居者の物件使用のマナーが悪い。
・近隣住人に迷惑を掛けている。

という理由をこじつけて弊社で対応を検討することに

そのお部屋はマンションの6階部分。
想定しうるケースとしては・・・

1.「バルコニーに猫なんていません。」と言われる。
2.「はい。飼っています。」と認められる。

の2パターンでしたが、連絡を取ってみたところびっくりの回答が・・・。

『どこからか迷い込んできている。死んじゃうと困るのでミルクをあげたことがある。』

餌付け止めましょうよ・・・。
荒川区だと野良猫への餌付けは禁止されたほどですよ

でも、この状況をよくよく考えてもおかしいんですよね

・マンションの6階部分に猫が迷い込んできている・・・。
・しかも、昼間は仕事で忙しい入居者様のお部屋にピンポイントで・・・。
・今は隣のお部屋へ行き来が出来ないようにバルコニーの間仕切りの隙間を塞いでいる・・・。
・この暑さで、日中バルコニーで死んじゃうのは困るから面倒を見たりしている・・・。

これって『飼ってる』んじゃないか?

いや、きっとこの入居者さんが飼主さんでしょうと、
同じマンション内の住人さんからも言われていますが

しかし、飼育を認めずあくまで野良猫であるということですし、
入居者様自身も困っているということでしたので、
弊社担当が責任を持って日の当たる暑くて狭いバルコニーから解放させていただきます

ちなみに、ペット飼育不可の物件でペットを飼育すると違約事項となり、
損害賠償を請求されますよ。

また、共用部での飼育も、管理規約の中で飼育が認められていませんので、
こちらも損害賠償を請求されますよ。

ペットを飼われる方は、ペットちゃんのこともしっかりと考えて、
ペット飼育可の物件に住むようにしてくださいね


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Airbnbトラブル。浅草でもありました。


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最近話題のAirbnb。

自宅(お部屋)の一時貸しビジネス。
利用者は海外からの旅行者を中心に、既に欧米では確立されたビジネス。

そんなAirbnbですが、以前こんな話を聞いたことがあります。

『分譲マンションの1室を借りて、勝手にAirbnbとして貸し出しちゃう投資家がいるんです。
これは本当にダメですよ。そして近隣や組合から文句が出ても止めようとせず、
限界が来たなと感じたらまた別の物件に移っていく。』



・・・そうなんですよね。
所有している自宅を貸し出すのであれば全責任は自分になるので何とも言いませんが、
賃貸物件の場合、所有者様に迷惑が掛かりますし、ましてや「また貸し」は禁止されているはず。

「セカンドハウスとして借りたいです。」
「来客が結構あるんです。」
「しょっちゅう友達が泊りに来ます。」
「海外の友人知人が多いのでよく遊びに来ます。」


なんていうのは要注意ですね

今回、オーナー様自主管理物件で、「Airbnb事業者vsオーナー様」のトラブルが発生し、
弊社も専任媒介業者とし、直接客付けをさせていただいた不動産業者として、
一緒に対応させていただいております

こういった方がお部屋を借りるときには、airbnbを匂わせない理由を付けて借りられます。
これは全部ウソですね

賃貸借契約のお部屋の使用目的ってご存知ですか?
使用目的外利用の場合は即解約が当たり前ですよ?

弊社管理物件の場合、特別なケースを除いては、
「契約違反」=「解約」です

これでいいんです。

弊社は柔軟に色々アレンジします。
DIY賃貸や原状回復不要賃貸、格安リノベーションなども積極的に取り組み、
時代の流れにも比較的明るい方だと思います。
しかし、それも契約前までならの話です。

またそういった事業者さんが賃貸物件でAirbnbなどをやりたい場合、
現時点で考えうる方法としては、

・事前の承諾を得る。(書面が望ましい。)
・ゲストの管理をしっかりと行う。
・マニュアルに日本のマナーを遵守してもらうよう明記する。
・物件の資産価値を守るための努力をする。

などがあるかと思います。

ただ、関連法規との兼ね合い、今後の法改正でどうなるか、
また経済特区の可能性等も考慮して参入するか否かを判断するのもいいかと思います

ちなみに空室に困っていた弊社管理物件で1件、Airbnbが始まります
周到な準備を行い、進めてきたプランですので期待値大です!

弊社ではAirbnbなどのバケーションレンタルを手掛けたい方や、
賃貸物件の空室や空き家対策が必要な物件オーナー様など、
最善のプランをご提案いたしますのでお気軽にご相談いただければと思います


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サブリース問題。分かり切っていたこと?


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最近、全国賃貸住宅新聞をはじめ、色んな所で騒がれている、
「一棟アパート・マンションのサブリース契約の問題」を指摘する声。

10年や30年「一括借り上げ」という言葉に騙されたとか、
借り上げ詐欺だったとか色々と言われていますが、
簡単にまとめるとこういうこと。

【一棟サブリースの問題点】
・借り上げ期間中に、借り上げ賃料の減額があり、赤字に陥る。
・契約条件が折り合わないとサブリース契約を解除される。


こちらについては以前から本ブログでも指摘しております。
※過去記事
 30年一括借り上げ・サブリース・空室時家賃保証の意味と嘘

数十年も手放しで儲かるのであればどうしてその会社で所有しないのかを考えれば、
そんなおいしい話があるわけないことは誰でもわかると思います

・・・それなのに、営業マンの口車に乗って騙されちゃう方もいらっしゃいます
そういった方はなるべく築年数の浅い内に管理会社の変更をして、
管理契約もサブリースではなく集金代行管理に移行したほうがいいと思います。

ここはサブリースと建築を仕掛ける不動産会社自体のやり方に問題があるんですが、
そうではないことにまで問題は飛び火しております


【サブリース会社に今さら言えないだろうという問題点】
・土地の取得と建築費で大きな利益を取られている。

まず、ここは不動産会社もボランティアじゃないんですから、
土地の仕入れ値があって、売値があります。
建築を行うにも原価ではなくコンサルティングとかも入っているでしょうし、
建築会社さんの利益もあるでしょうから利益は発生します。

元々安い買い物ではないので数千万円単位で利益が発生します。
これを「取り過ぎだ!」というのは少し違うような気がしますね


しかし一番タチが悪いのは全て不動産会社が悪いという声。

【それ、サブリース会社が悪いのかな?な問題点】
・借り上げ賃料が下がるとは聞いていなかった。

賃貸の客付けが弱い物件に関しては、
先方もサブリースしている以上、逆ザヤにはなりたくないでしょうから、
家賃の減額提案を申し出てくる気持ちも分かります

しかし、元はと言えば、物件の所有者はオーナー様自身なわけで、
資産価値の維持向上に一番積極的じゃないといけないのですが、
それを何もしてくれないサブリース会社に一任して放任していてはいけないと思います

サブリース会社は物件の価値を高める提案などは一切してこないと思った方が早いでしょう。
新築時に大きな利益を生んでいますし、小銭稼ぎの賃貸管理が外れること対しても、
正直、そこまでアレルギーはないので、物件の質を高めようということはほとんどしていません
・・・サブリースが苦しければ借り上げ賃料を下げる交渉をして、
断られたらサブリースを解除すればいいんですから

それに対して「当初の(営業マンから聞いた)話と違う!」といっても、契約書の中には諸々謳ってあるわけですから、
誰も悪くないことになってしまうことが多いと思います

お金を借りて物件を建てて、預けておけば手放しで家賃収入が入ってきて儲かる
不動産投資や賃貸経営って、そんな甘くはありません。
冒頭でも書きましたがそんなに簡単なら「貴方に話を持ち込んだ不動産会社がやっています。」


それではこういう時、将来の事を見据えて一体どうすればいいのでしょうか?

【サブリース物件で痛い目に合わないようにするためには?】
・なるべく築年数の浅い内に集金代行管理へ管理会社を変える。
・物件自体の魅力やニーズがあるのか、資金に余裕のあるうちに見直し、
 変更や手を入れないといけない場合は早めに手を打つか、いつでも動ける予算を作っておく。
・大規模修繕に備えた長期修繕計画を作って収支ペースを再考する。



・・・しかしそうはいっても一棟丸ごと管理会社を変えるというのはなかなか大変

・・・しかし、私たち不動産管理会社に言わせればそんなに大変じゃありません

基本的には、鍵と契約書類を引き渡してもらって、
家賃の送金先と今後の管理の連絡先を通知するだけですし、
オーナー様はハンコだけ押すだけで管理は移行します

かなり難しいケースとしては、某大手建築会社兼不動産会社の施工・サブリース物件で同じようなことがあった時、
金融機関も巻き込んでがんじがらめだったものを、
資金の借り換えも含めて金融機関と管理会社を同時に変更していただきました

サブリースを解除するなら早い内がいいと思います。
『うちのサブリース契約は大丈夫?』という方も、
一度、ルームキューブまでご相談いただければと思います


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