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こんにちは、榎本です。

今日、ふと投資用物件を探していたら、
浅草の35平米超の分譲マンションが売りに出ていたのを見て、
少しびっくりしました

賃料6.5万円程度で、売却価格は790万円。
利回りは表面で9.8％。

・・・賃料安くないかなと思いました

バストイレ別で独立洗面脱衣室が付いていて、
お部屋は12.5帖もあります。

普通に考えても、賃料8.5万円は堅く、物によっては9万円後半・・・。

それが賃料6.5万円なら、すぐに賃貸で借りたいというお客様が現れます

何でここまで安いのか考えてみました。

・専有者がいて、賃料の支払いなどに問題がある。
・事故物件である。
・何らかの理由で安く貸し出していた。

くらいしか思いつきません

今の状態から手を入れなくても、8.5万円で貸せるとしたら、
利回りは12.9％になります。

リノベーションなどを入れて10万円で貸せれば利回りは15％以上。

ここまで安い賃料で貸し出している理由があると思いますが、
仮にそれがリスクであれば、そのリスクを踏まえた上で購入すれば、
高利回り物件に生まれ変わるようなこの物件

不動産業者として、ものすごく興味がわく物件です。。

もちろん、今回の気になってしまうような物件以外にも、
優良な投資物件もいくつかありました

投資をするなら「中古」がいいと、
今日会った不動産会社の営業の方も言っていました

当社でも日頃から掘り出し物件を探しておりますので、
ご興味のある方はお気軽にお問い合わせ下さいませ

空室や賃料減額にお困りのオーナー様がいらっしゃいましたら、
是非、お気軽にご相談頂ければと思います

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こんにちわ榎本です。

最近、賃貸の入居審査が厳しくなってきているような気がします。

ルームキューブでは、賃貸の入居審査が不安な方の為に、
豊富な仲介経験を活かし、オーナー様に納得して頂けるような、
入居申込書の書き方や、連帯保証人の選び方、必要書類についてなどを、
分かりやすくご説明させて頂いているのですが、
それでも「どうしてもダメ。」というような物件も増えております

先日お申込させていただきました物件は、
自営業の方は確定申告書が必要、自営を始めてから３年以上が必要といった、
少し厳しい審査基準に引っかかってしまい、
所得を抑えて申告しており、まだ、独立されてから１年の
自営業のオーナーさんは入居をお断りされてしまいました

不動産管理会社の立場としては、入居者をしっかりと選別する為の入居審査は、
とても重要なのですが、そこにどれだけの柔軟性を持たせるかということも、
空室対策の観点から見るととても重要なことのように思います。

だからといって、個人の感覚で合否を決めることは当然出来ません。
あくまでまず初めの基準を決めるのは、それぞれの不動産管理会社です。

審査担当者は、会社の基準に従い、入居審査を行いますので、
担当者自身や、不動産管理の担当者が「大丈夫だ。」と感じても、
社内規定にてらしてお断りをしないといけないこともあります。

これに対しては、仲介業者の立場からどうのこうの言えるものではありませんが、
私自身、不動産管理を行っている立場から考えると、
多少の柔軟性はあってもいいんじゃないかとは思っています

しかし、こればかりは外部から何を言っても正直無駄なこと

賃貸物件を借りられる際には、仲介不動産業者に対して、
何事も包み隠さずお話いただいた上で、
「物件を探す」の先にある、「入居審査を通過する」を視野に入れた上で、
借りることの出来る物件を探してもらうようにして下さい

私達不動産会社も、出来るだけの事をさせていただきますので、
お気軽にご相談くださいませ

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こんにちわ！榎本です。

先日、売却のご相談を受けた千葉のとある場所に、
物件の調査に行って来ました

オーナーの売却希望価格は、事前に調べた近隣の相場の半値以下

それでいて住宅地にほぼ隣接しているので、
建売用地として買い取りたいという不動産業者もいるんじゃないかと思い、
更に事前調査をしていたところ、諸々の不安な事項が・・・。

しかし、いただいていた住所自体が旧住所のしかも地番のみということで、
場所の特定すら難しい場所

話をもらって来た営業マン、ご紹介元のオーナー様から、
「早く行って欲しい」と急かさながらも、
「これは市街化調整区域だな・・・何か怪しいぞ・・・。」
と、思って更に市役所や水道局に調査を続けたところ、
住宅の建築許可は取れそうだということが分かったので、
とりあえず、あとは現場を見ないと何も始まらないということで、
もらった簡単な地図と、googlemapを駆使し、約２時間掛けて行ってきました

現場に行ってびっくりしたことは、

・住宅街からつながる物件への道が「けもの道」。
・土地は木がうっそうと茂る森。
・廃墟化した古家あり。
・周辺土地も含め整地されておらず、傾斜も多い。

　　
※写真はこんな感じです

市街化調整区域内での建築承認の取り付け、
42条2項道路の所有者全体での舗装の承認と費用負担、
古家の解体、地盤の調査と宅地造成費用などなどのリスクとコスト、
ガスはプロパン、電気は来ていましたが、
水道局の調査で分かったことですが、水が来ておらず、井戸水での生活。

この土地を売却用不動産として商品化するには、先行して投資する費用として、
１千万円を下らない費用が掛かります

しかし、多額の費用を掛けてそれらを行ったとしても、
安めのこの地域の一般不動産市場での売却価格では、元すら取れません

オーナーとしてはこの物件を手放すには、
費用を掛け、時間を掛けて、様々な画策をしても、
最終的には私道部分の持ち主同士の話し合いがまとまらなければ、
宅地として売り出すことは「不可能」となります

物件まで続く道路部分に価値を見いだせる人は、
現場を確認した感じだと、皆無でした

不動産の中にもこうしたリスクのみの物件もあります。

こういった土地に関しては、近隣の開発が進み、
その恩恵を被る形で売却もしくは開発を行うか、
市や国などに動いてもらう形で協力をもらうかじゃないと、
運用するということは難しくなってしまいます

今回の案件、個人的には、当面何も触らず持ち続けた方がいいと思いますが、
不動産業者として何とかしないといけないというのであれば、
上記をクリアし、更に賃貸物件を建築し、投資用として運用するしかありません

利回り７％程度（満室想定）のアパートであれば、
何とかプラン入れが出来るかもしれませんが、
近隣には市役所や学校などがありますが、
元々安い地域なので賃貸のニーズが多くあるようには思いません
しかしこれでは、無駄なコストの掛かることを提案し、
逆にリスクを背負わせることにもなります

いずれにしても、固定資産税がもったいないし、本当に不要であるというのであれば、
最終的には国に寄付するか、近隣の人に引き取ってもらうといった方法しかないように感じました

しかし、こういった経験を糧に、どんな案件でも何とかするという意識を持ち、
オーナー様にとって最善のご提案をさせていただくために、
これからも積極的に動きたいなと思います

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